A Paris, le marché immobilier de luxe repart de l'avant

Lors du premier trimestre de l'année 2025, le prix moyen au mètre carré était fixé à 14 450€/m² dans Paris intra-muros. Il s'agit d'une hausse de 2% sur une année glissante. La capitale est en phase de net démarrage après deux années marquées par un certain attentisme. Le marché haut de gamme reprend des couleurs, porté par un contexte géopolitique incertain outre-Atlantique et un retour des acquéreurs internationaux. Les volumes progressent et les prix restent sur la voie de stabilisation... quand ils ne repartent pas à la hausse.

Les prix flambent dans le XVIIIe arrondissement ...

Talonné par le VIe arrondissement (18 698€/m²) et le IVe (17 99/m²), le VIIe arrondissement reste le leader du luxe parisien (20 221€/m²), ce qui représente une hausse remarquable de +19%. Mais le grand gagnant est le XVIIIe arrondissement avec des prix qui se sont envolés de +35%, notamment dans des secteurs de Montmartre, Pigalle et Martyrs. Si les prix moyens se trouvent entre 12 500 et 15 000 €/m² pour le bureau Barnes du secteur, les biens exceptionnels dépassent, aisément, la barre des 20 000 €/m². Qu'il se trouve dans le XVIIIe ou IXe limitrophe XVIIIe , un appartement ancien, rénové avec terrasse et vue sur Paris, fera l'objet d'une négociation sur une base minimal de 18 000 à 26 000 €/m². Prisé par la clientèle familiale, le XVIIIe offre une vie de quartier agréable. Ses maisons avec vue et ses prix sont considérés comme accessibles pour du très haut de gamme.

... et s'effondrent dans les VIIIe, IXe et IIe arrondissements

De leur côté, les arrondissements, historiquement recherchés comme le VIIIe (-9 %), ou le IIe (-12 %), connaissent des ajustements, tout comme le IXe qui chute de -14% après avoir été sous tension autrefois. Le Ier arrondissement connaît traditionnellement peu de transactions. La rareté de cette offre encourage le maintien du prix moyen à un niveau relativement élevé. Aussi, la politique de la ville de Paris, qui vise à diminuer la place de la voiture dans le centre, a tendance à favoriser l'acquisition de pieds à terre par des étrangers, au détriment de l'installation des familles. Dans le VIIIe, cette baisse des prix est principalement due à un affaiblissement de la demande internationale dans les quartiers les plus recherchés comme le Triangle d'Or et Madeleine.

Les biens à rénover de retour

L'ultra-luxe repart de l'avant

Encouragé par une demande solide et une offre toujours aussi rare, le marché parisien des biens d'exception enregistre un net regain d'activité depuis le début de l'année. Le segment de l'ultra-luxe, soit à partir de 5 millions d'euros, voit ses prix augmenter de +24%, notamment en raison de plusieurs transactions record, dont la vente d'un hôtel particulier dans le VIIe arrondissement (secteur Invalides/Saint-Germain-des-Prés) autour de 100 000 000 euros (40 000 €/m²) et d'un appartement dans le IVe arrondissement avec vue sur Notre-Dame pour plus de 10 millions d'euros (37 000 €/m²). L'emplacement emblématique (vue sur la tour Eiffel, sur la Seine ou certaines adresses Rive gauche comme la place de Fürstenberg), le caractère unique du bien et les prestations haut de gamme caractérisent les biens les plus convoités. Les appartements avec des vues imprenables et les hôtels particuliers trouvent rapidement des acheteurs. Bien souvent, ces biens ne font pas l'objet de négociation.

Les produits clés en main sont appréciés sur ce marché, en particulier par la clientèle internationale qui recherche un bien habitable sans délai. Le niveau d'exigence des acheteurs atteint des sommets dans le VIe arrondissement. Ils sont souvent prêts à investir entre 20 000 et 30 000 €/m². En contrepartie, ils attendent une qualité irréprochable, jusque dans les moindres détails.

Ce redémarrage de l'ultra-luxe est favorisé par le retour en masse de la clientèle américaine, dont l'activité s'est largement intensifiée depuis janvier 2025 et le retour au pouvoir de Donald Trump.

Un marché hétérogène dans l'Ouest parisien

Dans l'Ouest parisien, la baisse des prix laisse place à un redémarrage progressif de l'activité et hétérogène selon les secteurs.

Les prix immobiliers dans les Hauts-de-Seine restent élevés en dépit d'une correction. Ils sont comparables à ceux observés dans des quartiers familiaux parisiens voisins du XVIe et du XVIIe. À Boulogne-Billancourt, une baisse plus marquée de 9 % est à souligner, mais l'activité du marché semble redémarrer. Dans les Yvelines, le marché est varié, avec Saint-Germain-en-Laye attirant une clientèle haut de gamme en raison de sa qualité de vie et une demande accrue pour des biens au-delà de 3 millions d'euros. La ville de Versailles, quant à elle, voit son prix moyen chuter de 18 %, ce qui illustre un marché hésitant et sélectif.