Eclairage sur le marché de l'immobilier en Europe

L'étude AVIV Group révèle que le pouvoir d'achat immobilier des ménages a progressé sous l'impulsion de la baisse progressive des taux d'intérêt. En moyenne, les Européens ont vu leur surface achetable augmenter de 7 mètres carrés sur un an. Dans certains pays, les hausses ont été plus fortes, comme en Italie (+14m²), en France (+10m²) et au Luxembourg (+9m²).

Les prix en hausse en France, Allemagne et Belgique

Dans la plupart des pays, cette progression est illustrée par une reprise généralisée de l'activité immobilière et du crédit. A part au Luxembourg, tous les marchés surfent sur une dynamique positive, même si certains territoires, comme au Portugal ou en Italie, subissent encore un recul des prix durant le premier trimestre 2025.

Depuis la crise autour des taux de crédit immobilier, c'est la première fois que la France (+0,3% au premier trimestre 2025), l'Allemagne (+1,2%) et la Belgique (+0,9%) connaissent une croissance positive des prix. Sur douze mois, les hausses grimpent à +1% en France et +3,7% en Allemagne. La fin de la période de repli, débutée en 2022, est confirmée par ces chiffres.

Une production de crédits immobiliers en forte hausse

Preuve que le crédit immobilier se redresse de manière assez nette. Les taux tournaient autour de 4% il y a encore un an. Actuellement, ils sont autour de 3% à 3,5% au cours du premier trimestre 2025. En février, la production de nouveaux crédits a fait un bond spectaculaire de +48% en France, ce qui représente le record de l'étude. L'Italie (+45%), la Belgique (+34%) et l'Allemagne (+34%) connaissent aussi une forte augmentation.

Sur un an, la tendance est nette : l'ensemble des pays a renoué avec une croissance positive du crédit. En revanche, les volumes se situent toujours inférieurs à ceux observés en janvier 2022. Par exemple, en France, ils restent encore 50% en dessous de leur niveau pré-crise. Bien que la dynamique du moment soit source d'encouragement, il convient de souligner que le rythme de croissance annuelle se trouve en dessous des sommets observés avant les pics de taux d'intérêt.

Les signes avant-coureurs d'une remontée des taux

En dépit des baisses de taux de la Banque centrale européenne (-0,5 point cumulé ce trimestre), les taux pratiqués par les établissements financiers, via des courtiers, sont de nouveau repartis à la hausse. La preuve : en janvier et mars 2025, ils augmentent de 0,7 point en Allemagne (soit un taux proche de 4%), +0,2 point en Belgique. En France, ces taux sont en phase de stagnation mais une hausse est attendue. Le rythme des baisses, observé au cours des trois derniers mois, est largement inférieur à celui du quatrième trimestre 2024.

Les perspectives à venir sont conditionnées à plusieurs incertitudes. En premier lieu, elles restent suspendues aux décisions de politiques internationales de Donald Trump, notamment au sujet des tarifs douaniers. En raison du conflit en Ukraine, qui n'a pas encore trouvé une issue de paix, les besoins budgétaires importants des pays européens alimenteront la volatilité du marché. Dans ces conditions, la direction, que prendront les taux dans les mois à venir, est bien difficile à prédire.

Pour l'avenir, le scénario idéal peut être une stabilisation des taux à leurs niveaux actuels. A court terme, une baisse semble peu probable, sauf si la Banque centrale européenne prend la décision d'accélérer son cycle d'assouplissement, et continue de réduire fortement ses taux directeurs.

Les perspectives du printemps 2025

Si les taux d'intérêt se maintiennent à ces niveaux, les perspectives du second trimestre laissent espérer une poursuite de la reprise générale du marché. L'Italie, la France et la Belgique pourraient vivre un printemps dynamique. Comme l'accessibilité financière est plus favorable, tout comme les conditions de crédit, les niveaux, atteints l'année passée au niveau de la demande, pourraient être dépassés. En Espagne et au Portugal, la stabilité devrait être de mise dans les prochaines semaines, avec un fort soutien de la demande étrangère.

Tous les pays ne partagent pas les mêmes signes de reprise. C'est le cas, par exemple, de l'Allemagne où les perspectives semblent plus compliquées. En effet, ce pays est confronté à de nouveaux défis. Depuis quelques semaines, les taux approchent les 4%, ce qui érode les gains d'accessibilité. Si la tendance ne s'inverse pas, cela pourrait lourdement peser sur la demande et, par conséquent, ralentir la reprise.