Encadrement des loyers : aucune influence sur les marchés de Lille et Lyon, selon Clameur

Une efficacité contestée malgré des signaux locaux encourageants

Instauré par la loi ALUR en mars 2014 puis réajusté par la loi ELAN, l'encadrement des loyers fait aujourd'hui l'objet d'une expérimentation de cinq ans, appelée à s'achever en 2026. Conçu pour limiter la hausse des loyers lors de la mise en location d'un logement - qu'il s'agisse d'un bail classique d'habitation ou d'un bail mobilité - le dispositif vise à protéger les locataires tout en garantissant un niveau minimal de qualité des biens. Initialement déployé à Paris, Lille, Lyon et Bordeaux, il a depuis été adopté par de nombreuses autres communes volontaires.

À Lyon, la Métropole observe une réduction significative de l'écart entre les loyers réels et les loyers plafonnés, passé de 36 % à 29 % entre 2022 et 2024, signe d'une régulation plus efficace. À Lille, une analyse locale fait état de 85 000 € de trop-perçus restitués en cinq ans, plaidant en faveur du dispositif. Mais les conclusions publiées le 18 novembre par Clameur viennent nuancer, voire contrarier, ces résultats.

Une étude qui remet en cause l'impact du dispositif

Dans son rapport consacré spécifiquement à Lyon (sous encadrement depuis 2021) et Lille (pionnière depuis 2020), l'observatoire Clameur affirme que l'encadrement des loyers n'a produit aucun effet mesurable sur les loyers, et surtout n'a pas entraîné de baisse dans les deux villes pourtant utilisées comme territoires tests.

Pour mener leur analyse, les auteurs Guillaume Toussaint et Arnaud Simon expliquent avoir adopté une méthode inspirée des sciences médicales : une comparaison entre un « groupe traité » (Lyon et Lille) et un groupe de contrôle composé de villes similaires mais non soumises à l'encadrement, telles que Toulouse ou Rennes. Paris, cas à part, a été volontairement exclu en raison de ses spécificités socio-économiques.

Les données recueillies par Clameur montrent que les loyers ont augmenté de 16 % en dix ans, soit une progression plus modérée que l'inflation, estimée à 24,7 % sur la même période. Pour l'observatoire, cette dynamique insuffisamment différenciée par rapport aux villes non encadrées illustre une efficacité limitée du dispositif. Clameur conclut que l'encadrement ne fait pas baisser les loyers à Lyon ni à Lille et tend même à contraindre l'offre locative privée, une analyse relayée notamment par Nice Presse.

Ces analyses divergentes trouvent un écho direct sur le terrain, où les professionnels de l'immobilier expriment des ressentis contrastés, partagés entre la volonté de mieux réguler les pratiques et la perception d'un dispositif qui complexifie leur activité et pèse sur la dynamique du marché locatif.

Un dispositif qui fragilise l'offre et interroge les acteurs du marché

Souvent perçu comme une contrainte pour les propriétaires bailleurs, l'encadrement des loyers limite leur liberté de fixer le montant des loyers en imposant un plafond réglementaire. Un mécanisme pensé pour lutter contre les dérives tarifaires et faciliter l'accès au logement, mais qui, sur le terrain, suscite de nombreuses réserves.

L'encadrement des loyers, initialement conçu pour protéger les locataires, semble aujourd'hui présenter un déséquilibre notable, agissant davantage comme une contrainte pour les propriétaires bailleurs. Alors que le dispositif continue de susciter des débats, il apparaît que sa mise en œuvre génère une pression croissante sur les acteurs du marché locatif. Si la protection des locataires reste une priorité légitime, cette approche ne peut faire abstraction de l'impact sur l'offre locative et l'engagement des bailleurs.

L'étude de Clameur met en lumière les limites de ce dispositif, avec des résultats qui varient fortement selon les villes, révélant une réalité souvent éloignée des objectifs initiaux. Bien que les conclusions de l'observatoire ne soient pas représentatives de toutes les zones géographiques, elles soulignent un fait incontestable : l'encadrement des loyers, tel qu'il est actuellement appliqué, semble nécessiter une réévaluation approfondie pour s'adapter aux spécificités locales et garantir son efficacité à long terme.