MARCHÉ

Immobilier ancien : une reprise en vue, mais un équilibre encore précaire

Après des années de ralentissement, alimenté par la hausse des taux d'intérêt, la contraction du pouvoir d'achat immobilier et un climat économique incertain, le marché de l'immobilier ancien semble retrouver un certain dynamisme. Une amélioration que la FNAIM interprète davantage comme un mouvement de rattrapage que comme un véritable redémarrage du secteur. Décryptage des facteurs qui soutiennent ce regain d'activité et des limites qui continuent d'en freiner l'ampleur.

Les professionnels du secteur : un rebond progressif confirmé

Le marché de l'immobilier ancien affiche des signes tangibles de reprise. Invité sur le plateau des Experts Immo sur BFM Business, Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), a confirmé une croissance des volumes de transactions de l'ordre de 11%, après avoir essuyé une chute de 33% lors de la période précédente.

« Au mois de janvier 2025, on avait pronostiqué un redémarrage du marché avec 10 à 11% de volume en plus, nous y sommes : on est passé de 860 000 et aujourd'hui, on est à 929 000 ventes actes signés, on prévoit 940 000, donc c'est véritablement un redémarrage », a déclaré le dirigeant de la FNAIM.

Les chiffres communiqués par BFM Business viennent corroborer cette tendance haussière : à fin juillet 2025, le nombre de ventes enregistrées s'établit à 910 000 unités, soit une progression de 8,7% sur un an glissant.

Pour Loïc Cantin, ces indicateurs constituent « des signaux encourageants d'un redressement d'une situation qui était catastrophique pour l'ensemble des acteurs, pour le marché, mais ce marché retrouve vraiment des couleurs ».

Par ailleurs, Jordan Frarier, président de Foncia Transaction, partage ce diagnostic optimiste. « C'est plutôt au second semestre que les choses se sont accélérées avec un mois de septembre et d'octobre particulièrement dynamiques », a-t-il observé. Le réseau Foncia enregistre ainsi une hausse de 15% de ses transactions en octobre, une augmentation de 0,6% en cumulé sur l'année 2025 pour les indicateurs de prix et de surfaces, et une progression de 2% pour les surfaces vendues depuis le début de l'année 2025.

La stabilisation des taux : principal moteur de la reprise des transactions

La détente progressive des taux de crédit immobilier constitue l'un des facteurs déterminants de la reprise observée sur le marché de l'ancien en 2025. « On a eu la baisse des taux qui a un petit peu soutenu ce marché 2025 », confirme Jordan Frarier.

Les données publiées par Pretto illustrent cette tendance baissière : en novembre, les taux immobiliers nationaux ont enregistré un recul compris entre 0,02 et 0,05 point. Concrètement, les taux moyens s'établissent désormais à 3,15% sur 15 ans, 3,26% sur 20 ans et 3,34% sur 25 ans.

Cette accalmie tarifaire a provoqué un effet d'accélération notable au cours du dernier trimestre. « Sur la dynamique de septembre et octobre, on a des Français qui ont accéléré leur projet immobilier pour profiter des taux qui sont relativement stables », analyse le dirigeant de Foncia Transaction.

De plus, la tendance se poursuit en ce mois de décembre. Selon le courtier CAFPI, les taux de crédit immobilier demeurent stables et les établissements bancaires maintiennent des conditions attractives pour le financement des acquisitions. Cette prévisibilité renforce significativement la capacité de projection des ménages et alimente directement le retour des acquéreurs observé ces derniers mois sur le segment de l'ancien.

Si cette dynamique positive se confirme sur l'ensemble des acteurs du marché, une nuance s'impose toutefois : « On n'est pas encore revenu au niveau nécessaire pour que le marché soit fluide », tempère Jordan Frarier, rappelant que la normalisation complète du secteur nécessitera encore du temps.

L'investissement locatif : grand perdant de la période

Si les conditions de crédit favorisent l'accession à la propriété, elles ne suffisent pas à relancer l'investissement locatif, en proie à une chute préoccupante. « On ne peut que constater la baisse dramatique du volume de location qui est croisée par le manque d'investisseurs ou propriétaires bailleurs dans nos transactions », déplore Jordan Frarier.

Pour le Président de la FNAIM, ce désengagement des investisseurs s'explique par un contexte global défavorable. « Les Français se rendent compte que l'environnement du placement locatif n'est pas idéal et vont vers des placements plus liquides, de court terme, en raison de l'instabilité politique, financière et économique », constate-t-il.

Cette réorientation des stratégies patrimoniales vers des supports plus flexibles traduit une frilosité persistante des épargnants face aux contraintes réglementaires et fiscales pesant sur l'immobilier locatif, dans un climat d'incertitude généralisée.

Instabilité politique : un obstacle majeur à la stabilisation du marché

Malgré les signaux encourageants observés ces derniers mois, la reprise du marché de l'immobilier ancien demeure fragile. Pour le président de la FNAIM, le contexte politique incertain constitue l'un des principaux facteurs de cette fragilité persistante. « Un rattrapage s'opère avec des acquéreurs qui avaient reporté leur projet d'achat. », explique-t-il, soulignant le caractère mécanique d'une partie de la reprise actuelle.

Si le dirigeant de la Fédération constate le retour progressif des primo-accédants sur le marché, il précise toutefois que cette catégorie d'acheteurs a considérablement évolué dans sa composition. « Il y a un retour des primo-accédants plus dotés financièrement, de classe supérieure », analyse-t-il. Une mutation significative qui se traduit dans les chiffres : 52% du financement accordé a été consacré à ces primo-accédants.

Cette recomposition du marché s'accompagne d'un autre phénomène préoccupant : le recul des secondo-accédants. « Les secondo-accédants, eux, sont en baisse. C'est un marché qui est un peu différent, un peu fragilisé dans sa composition et ses tendances », constate-t-il.

Pour que le secteur retrouve un équilibre durable et une fluidité permettant à l'ensemble des profils d'acquéreurs de se projeter sereinement, Loïc Cantin insiste sur la nécessité d'un apaisement du climat politique, seul à même de restaurer la confiance nécessaire aux décisions d'investissement immobilier.

Le marché de l'immobilier ancien esquisse un rebond, mais celui-ci reste fragile. Portée par des taux plus favorables et le retour d'acquéreurs solvables, la reprise se heurte pourtant à l'effondrement de l'investissement locatif et à une instabilité politique persistante. Plus qu'un redémarrage structurel, il s'agit d'un rattrapage limité. Pour que la dynamique s'installe durablement, la confiance devra revenir - notamment par des signaux clairs en faveur du locatif.

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