Immobilier de luxe : les tendances qui structurent le marché en 2026

Un marché en forte progression en 2025 avant une normalisation en 2026

Le marché de l'immobilier de luxe a confirmé sa dynamique haussière en 2025, selon les professionnels du secteur. Lors de la 5 édition de la conférence de presse de Belle Demeures consacrée au marché du prestige, la valeur globale du segment est passée de 24 à 39,3 milliards d'euros, soit une progression de plus de 60 %. Dans le même temps, près de 40 000 transactions ont été enregistrées, en hausse de 10 % sur un an, positionnant 2025 comme la cinquième meilleure année de la décennie.

Cette dynamique repose sur une concentration croissante des ventes, une part significative des transactions étant portée par un nombre limité d'opérations à très forte valeur. Le marché confirme ainsi son caractère segmenté, où quelques biens d'exception continuent de tirer les volumes et les prix vers le haut, malgré un contexte économique global plus incertain.

Ce constat est partagé par les acteurs du secteur, à l'image de Richard Tzipine, directeur de Barnes, invité de l'émission Le Figaro Immo. Selon lui, 2025 s'est révélée être « une très bonne année », proche d'un niveau record sur les vingt dernières années, avec une activité en progression de 20 % pour le réseau. Il nuance toutefois cette performance en évoquant un ralentissement observé à partir d'octobre, lié notamment au contexte politique, une tendance qui s'est poursuivie début 2026. Malgré cette accalmie, il estime que le premier semestre 2026 devrait rester globalement plus résilient qu'anticipé.

Rive Gauche et biens d'exception : les deux moteurs du marché du luxe en 2026

Sur le plan géographique, la Rive Gauche confirme son statut de secteur le plus prisé du marché immobilier de luxe, en particulier les 6 et 7 arrondissements de Paris. Selon les professionnels du secteur, cette attractivité s'explique notamment par la typologie du bâti, marqué par des immeubles anciens, antérieurs aux grands travaux haussmanniens, offrant des volumes plus intimistes et une forte valeur patrimoniale. À cela s'ajoute une dimension historique et culturelle qui continue de séduire une clientèle ultra fortunée en quête d'adresses emblématiques.

Invité de l'émission Le Figaro Immo en avril 2026, le directeur général de Barnes explique que la Rive Gauche, notamment les 6 et 7 arrondissements, demeure le secteur le plus recherché par les UHNWI (Ultra High Net Worth Individual), aussi bien auprès d'une clientèle française qu'internationale. Selon lui, ces quartiers restent des valeurs sûres, recherchées aussi bien pour des résidences principales que secondaires, et concentrent une large part de la demande haut de gamme.

Côté typologie de biens, le marché est dominé par deux segments bien distincts. D'un côté, les biens « zéro défaut » - appartements en dernier étage, lumineux, sans travaux - se vendent très rapidement, parfois en 48 à 72 heures, à des niveaux de prix élevés. De l'autre, les petites surfaces situées dans des quartiers en devenir ou en phase de transformation continuent d'attirer les investisseurs, séduits par leur potentiel de valorisation. Deux segments opposés, mais complémentaires, qui structurent aujourd'hui la dynamique du marché du luxe.

Littoral et stations de montagne : la nouvelle géographie du luxe immobilier français

La hiérarchie des territoires les plus recherchés sur le marché de l'immobilier de prestige continue d'évoluer. Lors de la 5 conférence de presse de Belle Demeures dédiée au luxe immobilier, plusieurs professionnels ont souligné une recomposition progressive de la carte du prestige résidentiel en France, désormais largement portée par les marchés littoraux. Si la Côte d'Azur demeure le premier marché national avec 15 % de la valeur du luxe immobilier français, la côte Atlantique affiche une progression rapide et représente désormais une part équivalente du marché, gagnant cinq points en dix ans. La Bretagne confirme également cette dynamique, avec une part de marché passée de 2 % à 4 % sur la décennie.

Cet engouement croissant pour les destinations côtières s'explique par une transformation des usages résidentiels. Longtemps considérés comme des marchés essentiellement dédiés aux résidences secondaires estivales, ces territoires attirent désormais des acquéreurs souhaitant s'y installer à l'année. Le développement des infrastructures, notamment des écoles internationales sur la Côte d'Azur, illustre cette mutation vers une clientèle en quête d'un cadre de vie permanent conciliant qualité résidentielle et mobilité internationale.

Le marché de la montagne suit une trajectoire similaire et figure aujourd'hui parmi les segments les plus dynamiques du prestige immobilier. Dans plusieurs stations emblématiques comme Val-d'Isère, Méribel ou Courchevel, les prix médians atteignent respectivement 3,9 millions, 3,3 millions et 3,1 millions d'euros. Ces marchés ont enregistré des hausses de prix de plus de 11 % sur un an, confirmant l'attractivité persistante des destinations premium combinant rareté foncière, qualité de vie et potentiel patrimonial.

Des prix sous tension malgré des disparités selon les marchés et les typologies de biens

Sur la question des prix, les professionnels de l'immobilier de luxe dressent un constat plus nuancé. Selon le directeur général de Barnes, le marché a connu une correction durant la période 2023-2024, avec une baisse moyenne estimée autour de 10 %. Une évolution principalement liée au ralentissement du marché et au contexte économique de ces deux dernières années.

Cette tendance reste toutefois très contrastée selon les secteurs et les typologies de biens. Les emplacements les plus recherchés, notamment sur la Rive Gauche parisienne, auraient mieux résisté à la baisse, tout comme les appartements d'exception situés en dernier étage ou bénéficiant de prestations premium. À l'inverse, certains biens considérés comme moins qualitatifs, notamment les rez-de-chaussée ou les appartements nécessitant d'importants travaux, ont enregistré des ajustements de prix plus marqués. Le marché du prestige continue ainsi de fonctionner à plusieurs vitesses, avec une forte prime accordée aux biens rares et immédiatement exploitables.

Les écarts de valorisation restent également importants selon les territoires. Alors que la Chambre des Notaires situe le prix moyen parisien entre 10 000 et 11 000 euros par mètre carré, les transactions réalisées par Barnes atteignent en moyenne près de 14 000 euros le mètre carré. De son côté, Belle Demeures souligne une progression des prix de 29 % à Paris sur dix ans, tandis que les marchés de villégiature affichent des hausses encore plus marquées : +49 % en Provence et en Normandie, +48 % sur la côte Atlantique, +45 % dans les stations de ski et +41 % en Bretagne. Sur le littoral atlantique, des destinations comme Cap-Ferret, Pyla-sur-Mer ou Hossegor enregistrent désormais des transactions avoisinant les 2 millions d'euros.

Malgré un environnement économique et géopolitique encore incertain, le marché de l'immobilier de luxe confirme sa capacité de résilience et d'adaptation. Entre concentration des ventes sur les biens d'exception, montée en puissance des destinations littorales et maintien d'une forte attractivité pour les emplacements premium parisiens, le secteur continue d'évoluer sous l'effet des nouvelles attentes patrimoniales et résidentielles des clientèles fortunées.

Si le marché semble entrer dans une phase de normalisation après l'euphorie post-crise, les fondamentaux du prestige immobilier demeurent solides. Rareté, qualité des actifs, localisation et potentiel d'usage restent plus que jamais les principaux moteurs d'un segment qui continue de fonctionner à plusieurs vitesses.