Immobilier français : la reprise est-elle déjà en train de s'essouffler ?

Les prix rechutent après le rebond de 2025

L'Insee a confirmé le 18 septembre que les prix des logements en France métropolitaine avaient reculé de 1,0 % au deuxième trimestre 2026 par rapport au trimestre précédent, après -0,2 % au premier trimestre. Sur un an, la baisse atteint 0,8 %.

Le signal est notable : les prix avaient progressé à chacun des trimestres de 2025. Le marché n'est donc plus dans une phase de redressement linéaire. La correction reste cependant très hétérogène et touche davantage l'ancien que le neuf.

Les transactions, elles, continuent de se redresser

Le contraste est particulièrement visible en Île-de-France. Les Notaires du Grand Paris font état de 36 810 ventes de logements anciens entre mai et juillet 2026, soit 5 % de plus qu'un an auparavant. Les ventes d'appartements progressent de 6 % et celles de maisons de 3 %.

Cette amélioration des volumes suggère que le marché a retrouvé une partie de sa liquidité. Mais une hausse des transactions ne signifie pas nécessairement une hausse des prix : elle peut aussi traduire un ajustement des vendeurs aux nouvelles capacités financières des acquéreurs.

Le crédit recommence à peser sur l'équation

Après l'amélioration du financement observée précédemment, la Banque de France constate une légère hausse du taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat hors renégociations : 3,30 % en juillet 2026, contre 3,27 % en juin.

La production mensuelle hors renégociations est parallèlement revenue à 11 milliards d'euros en juillet, contre 13,2 milliards en juin. Un mois ne suffit pas à caractériser un retournement, mais cette évolution rappelle à quel point la reprise du marché reste dépendante du coût et de la disponibilité du crédit.

Le logement neuf demeure le maillon faible

Les données de construction continuent de témoigner d'une situation difficile. En août 2026, 29 749 logements ont été autorisés, soit une baisse de 1,1 % par rapport à juillet en données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables. Sur douze mois, 369 723 logements ont été autorisés, un niveau inférieur de 9,7 % à la moyenne des cinq années précédentes.

Les mises en chantier sont estimées à 27 663 logements en août, en hausse de 4,1 % sur un mois, mais le cumul sur douze mois reste nettement inférieur aux références historiques récentes.

La commercialisation du neuf reste sous tension

Au deuxième trimestre 2026, 16 112 logements neufs ont été réservés par des particuliers, soit un recul de 4,8 % sur le trimestre. Dans le même temps, 17 499 logements ont été mis en vente, en hausse de 11,1 %. À la fin du trimestre, 124 027 logements neufs étaient encore disponibles à la vente.

Ce décalage entre réservations et nouvelles mises en vente illustre les difficultés persistantes de la promotion immobilière : solvabilité des ménages, coût du financement, prix de revient de la construction et niveau des stocks continuent de peser sur le secteur.

Une stabilisation progressive plutôt qu'une reprise généralisée

À ce stade, parler de reprise franche du marché immobilier français paraît prématuré. Les volumes de transactions se redressent dans plusieurs territoires, mais les prix restent sous pression et le crédit ne constitue plus un soutien aussi évident. Dans le neuf, la situation demeure structurellement fragile.

Le scénario le plus cohérent est celui d'une stabilisation progressive, avec des écarts importants entre territoires et segments. Les prochains mois permettront surtout de mesurer si l'amélioration des transactions peut résister à un environnement de taux moins favorable et si la construction parvient à sortir durablement de son point bas.

À RETENIR

Sources