Marché 2025 : les indépendants entre prudence et optimisme

Selon le Conseil supérieur du Notariat, à fin septembre 2024, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois en France (y compris départements d'outre-mer hors Mayotte) était estimé à 780 000, soit une baisse de près de 17 % en un an (935 000 transactions à fin septembre 2023). Un volume annuel de transactions réalisé similaire à celui observé... Fin 2015. Pas vraiment une bonne nouvelle. Dans son dernier baromètre trimestriel, l'Observatoire Interkab révèle cependant, une hausse du nombre de compromis signés, pour la première fois cette année (+3 % au T4). Cet indicateur positif reflète le ressenti de terrain de près de la moitié des professionnels indépendants interrogés, prédisant un marché porteur et dynamique en 2025. Dans le détail, certaines grandes villes se démarquent particulièrement avec des augmentations significatives du nombre de compromis signés. C'est par exemple le cas à Nice (+19 %), Montpellier et Marseille (+10 %) ainsi qu'à Paris (+4 %).

Parmi les professionnels interrogés, 45 % estiment que l'activité reste en baisse en 2024 - confirmant ainsi une année particulièrement difficile - mais pour 32 %, la situation semble toutefois s'être stabilisée au cours du dernier trimestre.

Un contexte mi-figue, mi-raisin

Parmi les bonnes nouvelles : les délais de vente, qui raccourcissent de 13 jours (T4 2024 vs 2023). Et bien que ces délais demeurent élevés, cette amélioration témoigne d'une dynamique prometteuse pour l'année à venir. Dans le top 10 des grandes villes françaises, les délais s'établissent à 126 jours en moyenne, soit en dessous de la moyenne nationale de 134 jours. Une tendance soulignant une dynamique toujours favorable dans les métropoles.

La reconstitution des stocks semble, quant à elle, avoir atteint son point haut. Après deux ans de forte augmentation, les stocks de biens à la vente marquent le pas avec une hausse modérée sur le dernier trimestre 2024 (+7 % vs T3). Cette nouvelle tendance, déjà observée par les agents immobiliers sur le T3, s'explique par la défiance des vendeurs confrontés à une situation d'incertitude économico-politique.

Concernant la proportion de compromis de vente n'aboutissant pas à une signature (taux de casse), celui-ci se stabilise autour d'une moyenne de 17 % à l'échelle nationale, marquant une amélioration notable par rapport aux 21 % enregistrés il y a un an. Cette évolution traduit une progression du nombre de transactions abouties, laissant entrevoir une situation encourageante : celle d'une meilleure qualité des dossiers portés par des acquéreurs bénéficiant d'une situation financière renforcée.

Enfin, les prix moyens au m² avaient reculé de -4 % à fin décembre 2024, par rapport à la même période en 2023. Dans certaines villes, des corrections de prix significatives ont été observées, Nantes affichant par exemple une chute importante de -11 %, suivie de Montpellier (-7 %), Lyon (-6 %), ainsi que Paris et Marseille (-5 % chacune). Cette baisse des prix tendait cependant à se stabiliser (+2 % au niveau national vs T3 et 0 % dans le top 10 des grandes villes françaises). Pour autant, 66 % des agents immobiliers indépendants s'attendent encore à une nouvelle baisse des prix en 2025.

Retour des acquéreurs

Alors reprise, stabilité ou marché encore en baisse ? L'observatoire Interkab estime que les professionnels indépendants ont une vision mitigée du marché pour l'année 2025 - entre prudence et optimiste - avec des ressentis opposés. 45 % pensent en effet que le marché sera porteur et dynamique, quand 55 % pensent l'inverse. Plus enthousiastes quant au renouvellement du marché, 48 % des agents immobiliers indépendants estiment que celui-ci attirera davantage d'acquéreurs. Un ressenti partagé par la FNAIM qui anticipe une légère amélioration du marché immobilier pour l'année à venir avec une possible augmentation des volumes de transactions (+6 %) pour atteindre environ 825 000 ventes. Une reprise qui dépendra cependant de nombreux facteurs : évolution favorable des taux de crédit (avec une poursuite de la décrue amorcée en novembre), contexte politique international, mais aussi et surtout, les orientations politiques françaises.