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Marché locatif : un rapport parlementaire préconise l'extension et la pérennisation de l'encadrement des loyers

Le 24 septembre, le rapport flash confié aux députés Inaki Echaniz (Socialistes) et Annaïg Le Meur (Ensemble) sur l'encadrement des loyers a été présenté devant la Commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale. Les deux parlementaires y plaident pour la pérennisation du dispositif et avancent plusieurs pistes d'ajustement. Des recommandations qui suscitent déjà des tensions, notamment du côté de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), opposée à toute généralisation du mécanisme. Décryptage du rapport et des premières réactions du secteur.

Encadrement des loyers : vers une généralisation du dispositif après 2026 ?

Mandatés en juin pour dresser un bilan de l'encadrement des loyers, les députés Inaki Echaniz (Socialistes) et Annaïg Le Meur (Ensemble) ont remis leur rapport flash le 24 septembre devant la Commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale. Ils y recommandent de rendre ce dispositif permanent au-delà de l'échéance prévue en novembre 2026.

Le document propose une vingtaine de mesures concrètes visant à renforcer et optimiser l'encadrement des loyers, en particulier dans les zones tendues, afin d'en faciliter l'extension à de nouvelles communes.

Mis en place depuis 2018, l'encadrement des loyers est aujourd'hui appliqué dans 72 communes, dont Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier ou encore Grenoble. Selon les rapporteurs, le bilan est globalement positif : les communes expérimentatrices se déclarent satisfaites.

Par ailleurs, les députés tiennent à déconstruire certaines critiques : « Contrairement à une idée reçue, l'encadrement des loyers n'est pas responsable de la baisse de l'offre locative, un phénomène qui touche aussi les villes non concernées par le dispositif », affirment-ils. Leur objectif n'est pas de fausser le marché, mais « d'instaurer une grille de référence réaliste afin d'éviter les loyers excessifs ».

Dans cette optique, les auteurs du rapport avancent plusieurs leviers d'action destinés à consolider le dispositif et à en faciliter la mise en œuvre sur l'ensemble du territoire.

Des propositions pour renforcer l'efficacité et élargir le dispositif

Parmi les pistes concrètes avancées dans le rapport, la mesure phare consiste à permettre à toutes les communes situées en zones tendues, ainsi qu'à leurs communes limitrophes, de mettre en place l'encadrement des loyers de manière plus souple et rapide. « Actuellement, la procédure, trop rigide, retarde l'application de l'encadrement dans les communes pourtant éligibles », a regretté le député Inaki Echaniz.

Par ailleurs, le rapport préconise également de mieux territorialiser les contrôles en autorisant les préfets à déléguer cette compétence aux maires. Pour inciter les communes à demander cette délégation, les co-rapporteurs proposent de verser le produit des amendes directement aux collectivités. Ces sanctions pourraient par ailleurs être renforcées, avec un doublement des plafonds : jusqu'à 10 000 euros pour les personnes physiques et 30 000 euros pour les personnes morales en cas d'infraction.

Autre proposition : revoir les critères de calcul des loyers de référence. Les députés souhaitent notamment supprimer le critère de l'année de construction, jugé peu pertinent, au profit d'éléments reflétant mieux la réalité du marché, comme les travaux réalisés. Ils suggèrent également de valoriser les surfaces annexes (mezzanines, terrasses) à travers un coefficient de conversion, afin de limiter le recours excessif aux compléments de loyer souvent jugés arbitraires.

Enfin, les rapporteurs insistent sur l'équilibre à trouver entre protection des locataires et sécurité juridique pour les bailleurs. Ils recommandent ainsi de revoir les délais de recours en justice pour les deux parties, afin de renforcer la transparence et l'équité du dispositif.

Ces propositions ambitieuses n'ont pas manqué de faire réagir les professionnels de l'immobilier, à commencer par la FNAIM.

La FNAIM dénonce un coup dur porté aux bailleurs

La publication du rapport parlementaire n'a pas tardé à susciter des réactions vives du côté de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), qui y voit un signal alarmant pour les propriétaires bailleurs. Dans un communiqué diffusé sur LinkedIn, la fédération dénonce une « fuite en avant réglementaire » et qualifie le rapport de « nouveau coup porté aux propriétaires bailleurs ».

Jugeant le rapport éloigné des réalités du terrain, la FNAIM alerte sur des recommandations susceptibles d'accentuer les déséquilibres d'un marché locatif déjà fragilisé. Selon elle, ces mesures « ne font que renforcer la défiance envers les investisseurs », pourtant essentiels à la vitalité du parc locatif privé.

Par ailleurs, la fédération déplore l'absence d'analyse économique approfondie dans le rapport, alors que l'encadrement des loyers est en vigueur depuis la loi ALUR de 2014. Pour Loïc Cantin, président de la FNAIM, le constat est sans appel : « L'encadrement des loyers est une mesure inefficace, punitive et contre-productive. »

Ainsi, il appelle à un changement de cap urgent : « Ce n'est pas en culpabilisant les propriétaires bailleurs que l'on logera les Français. Il est urgent de relancer la construction et de restaurer l'attractivité du statut du bailleur, faute de quoi le parc locatif continuera de se réduire. »

Entre volonté politique de régulation et inquiétudes du secteur privé, l'encadrement des loyers cristallise plus que jamais les tensions. Si les députés rapporteurs défendent un dispositif plus équitable, mieux encadré et élargi aux territoires en tension, les professionnels, et en premier lieu la FNAIM, redoutent une déstabilisation supplémentaire d'un marché locatif déjà fragilisé.

L'avenir de cette mesure, à la fois outil de maîtrise des prix et sujet de vives controverses, dépendra de la capacité des pouvoirs publics à trouver un point d'équilibre entre protection des locataires, attractivité de l'investissement locatif et soutien à la production de logements.

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