MARCHÉ

Quand le marché du luxe se transforme

Depuis toujours, le marché de l'immobilier haut de gamme évolue, tout en semblant résister en dépit de contextes économiques et géopolitiques tourmentés. Quelles sont les attentes des investisseurs fortunés aujourd'hui ? Quels sont les impacts des nouvelles technologies, de l'innovation architecturale ou de l'écologie sur ce marché ?

Alors que les crises politiques et économiques se succèdent sur le plan international, « l'immobilier de prestige a plus que jamais prouvé son rôle de valeur refuge, constate Heidi Barnes, fondatrice de Barnes International. Nos clients, en quête de stabilité et de pérennité, se tournent vers des actifs tangibles capables de protéger leur patrimoine tout en offrant une qualité de vie exceptionnelle. » Ces dernières années - alors que le marché traditionnel a violemment subi le durcissement des conditions d'octroi des crédits immobiliers - le segment haut de gamme a prouvé sa forte capacité à résister. Selon une étude OpinionWay-Belles Demeures publiée l'année dernière : en 2023, le marché traditionnel a reculé de respectivement 2,1 % pour les maisons et 3 % pour les appartements, quand les prix des biens de prestige augmentaient de 1,7 % en France avec une croissance solide de 2,3 % pour les maisons et de 1,1 % pour les appartements.

Durabilité et expériences font sens

Plus que jamais, l'immobilier de prestige prouve que la pierre permet de sécuriser un patrimoine contre vents et marées, avec une forte valeur symbolique familiale, se transmettant de génération en génération. Selon Barnes, ce lien durable s'intègre désormais dans une démarche vertueuse et circulaire, avec des biens à restaurer incarnant une histoire : appartement haussmannien à Paris, riad à Marrakech, domaine viticole dans le Douro. « La responsabilité devient un art de vivre dont les maîtres-mots sont : revendre, réparer, rénover, réhabiliter, réutiliser, recycler et réinventer, estime Thibault de Saint Vincent, président de BARNES. La rentabilité ne suffit plus, l'investissement doit désormais avoir un sens. »

Cette démarche de responsabilité s'applique aussi dans le neuf, avec des constructions plus respectueuses de l'environnement, privilégiant aussi l'intervention d'artisans d'art aux savoir-faire séculaires. Et si les attentes de prestations sont toujours là - spas privés, salles de méditation, terrains de sport personnalisés, et technologies de pointe - l'expérience, la qualité de vie et la relation humaine continuent à caractériser le secteur du luxe. Enfin, design et architecture doivent de plus en plus faire la différence - avec des matériaux durables - pour des clients en quête d'authenticité, d'esthétisme et d'art de vivre mais aussi plus soucieux de l'environnement.

Un accompagnement expert

Évidemment, les professionnels ont dès lors tout intérêt à se démarquer en adoptant une approche experte et sur mesure. À savoir : être aguerris aux biens haut de gamme et disposer de suffisamment de biens à proposer, pour des acquéreurs avertis des prix de marché et attentifs à la fiscalité. « Ce marché très concurrentiel nécessite un travail en amont conséquent, sans garantie de résultat, constate Olivier Combeau, conseiller immobilier iad Prestige à Saint-Tropez. Il faut être capable de gérer de nombreux biens en off-market, ce qui suppose un portefeuille client conséquent pour concrétiser les ventes. » Ce qui fera également la différence : être formés aux caractéristiques et attentes spécifiques de cette clientèle très exigeante. « Les vendeurs sont sensibles à la confidentialité, explique Karine Perrier, conseillère immobilier iad Prestige à Garches. Sur ce marché, les professionnels doivent concevoir une prestation de service basée sur une information de qualité (précisions techniques, constructibilité, avis d'architecte, devis travaux, faisabilité d'une piscine...) et une mise en avant irréprochable. » Selon la conseillère, le marché premium exige également une démarche en profondeur, « un travail de longue haleine qui doit se construire en confiance avec les vendeurs. Ces transactions nécessitent d'activer un maximum de réseau, il est donc judicieux d'être ouvert au partage, à l'intercabinet et à l'apport d'affaires. »

Perspectives du luxe

Demain, la tendance mariant durabilité et bien-être devrait continuer à progresser avec le développement de nouveaux produits immobiliers, offrant des prestations exclusives. Dans son rapport annuel 2025, Sotheby's International Realty évoque ainsi l'essor significatif de résidences de marque, comme Dolce & Gabbana à Miami. Côté commerce aussi, le marché devrait continuer à évoluer : « La digitalisation du parcours d'achat, grâce aux visites virtuelles, aux recommandations basées sur l'intelligence artificielle et aux transactions via blockchain, renforce la transparence et l'accessibilité du marché immobilier de prestige, indique le rapport rédigé par Sotheby's International Realty. De plus, les réseaux sociaux façonnent de nouvelles stratégies de commercialisation, mettant en avant des propriétés exceptionnelles à travers des mises en scène inspirantes. »

Photo | Freepik

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