Transactions en recul, location sous pression : Foncia dresse un bilan sévère du premier semestre 2026

Le printemps a cassé la dynamique

Janvier et février avaient pourtant redonné un peu d'oxygène aux professionnels. Les volumes retrouvaient des couleurs, les prix restaient globalement stables et les taux d'emprunt semblaient enfin se stabiliser. L'idée d'un redémarrage commençait à s'installer.

Une idée qui n'aura pas résisté au mois de mars.

Les chiffres lui donnent plutôt raison. L'indice de confiance des ménages publié par l'INSEE est retombé à 82 en mai, son plus faible niveau depuis mars 2023. Les incertitudes économiques s'ajoutent aux tensions géopolitiques, tandis que le retour d'une hausse des taux nourrit une nouvelle forme d'attentisme. Depuis deux ans, le marché immobilier réagit presque instantanément à ce climat d'incertitude.

Sur le terrain, cela se traduit par un phénomène assez simple. Les vendeurs continuent de mettre leurs biens sur le marché : le stock de mandats progresse de 5 %. En face, les acquéreurs prennent davantage de temps avant de s'engager. Les prix évoluent peu, les surfaces vendues restent comparables à celles de l'an dernier et le délai moyen de vente atteint désormais 93 jours.

Le marché ne décroche pas. Il attend.

Une crise locative qui s'installe

Du côté de la location, les tensions ne se relâchent toujours pas. Les congés locataires diminuent de 7 %. Ce chiffre raconte à lui seul une réalité bien connue des professionnels : beaucoup de locataires renoncent à déménager faute de trouver une alternative. Le taux de rotation du parc tombe ainsi à 19,7 %, en baisse de 2,5 points.

Le stock disponible représente seulement 2,5 % du parc géré par Foncia à l'échelle nationale. Certes, il progresse légèrement par rapport au début de l'année. Mais cette amélioration reste imperceptible dans les grandes métropoles.

À Paris, Lyon ou Bordeaux, les logements disponibles représentent désormais moins de 1,5 % du parc géré, alors que les candidatures qualifiées déposées sur Foncia.com ont augmenté de plus de 30 % depuis janvier. Autrement dit, les candidats sont de plus en plus nombreux à se positionner sur un nombre de biens qui, lui, ne progresse quasiment plus.

À l'inverse, certaines villes moyennes offrent une photographie très différente. À Limoges, Grenoble ou Poitiers, les logements restent plus faciles à trouver. Les prix d'acquisition plus accessibles encouragent davantage de ménages à devenir propriétaires, ce qui desserre un peu la pression sur le marché locatif. Les bailleurs y rencontrent parfois une autre difficulté : trouver des candidats présentant les garanties recherchées.

Deux marchés coexistent désormais. Et ils obéissent à des logiques de plus en plus éloignées.

Les investisseurs restent sur la réserve

Pourquoi l'offre locative peine-t-elle autant à se renouveler dans les zones tendues ? Pour Foncia, la réponse tient largement au recul des investisseurs privés. Entre la fiscalité, les nouvelles obligations liées au DPE et l'instabilité réglementaire, beaucoup préfèrent différer leurs projets.

Le dispositif Jeanbrun, annoncé en début d'année, avait pourtant suscité de nombreuses demandes d'information. Mais cet intérêt n'a pas débouché sur une reprise des achats ni sur une hausse des mandats de gestion.

Au-delà de la formule, le message traduit une attente largement partagée par les professionnels du secteur : celle d'une trajectoire suffisamment lisible pour permettre aux investisseurs de revenir.

La rénovation énergétique poursuit son chemin

Tout n'est cependant pas figé. En copropriété, les projets de rénovation énergétique continuent de progresser. À l'issue de la saison des assemblées générales, 60 copropriétés, représentant près de 4 600 logements, ont voté des travaux. Une centaine d'autres, soit environ 4 900 lots supplémentaires, ont lancé les études préalables.

Au total, près de 9 500 logements supplémentaires entrent dans une démarche de rénovation globale, venant s'ajouter aux quelque 25 000 logements déjà engagés en 2025. À l'échelle du parc français, le mouvement reste encore modeste. Mais il est régulier. Dans un marché où beaucoup de signaux sont aujourd'hui orientés vers l'attente, c'est probablement l'un des rares indicateurs qui continue de progresser sans véritable rupture.