Copropriété : le rôle du DPE collectif, de l'audit énergétique et du PPT dans les transactions immobilières

Afin de bonifier la qualité des informations relatives aux propriétés énergétiques du bien, la liste des documents donnés à l'acheteur et au vendeur d'un bien en copropriété est en constante évolution dans les transactions.

Le Plan pluriannuel de travaux (PPT)

Le début de l'année 2024 a été marqué par la communication à l'acquéreur du projet ou du plan pluriannuel de travaux (PPT). En effet, depuis le 1er janvier, le PTT ou le projet, si celui-ci n'a pas encore fait l'objet d'une adoption en assemblée générale, intègre, de manière progressive, la liste des documents qui sont remis à l'acheteur. Ces informations à remettre sont prévues par le code de la construction et de l'habitation afin de faire courir le délai de rétractation (article L.721-2 du CCH II 6° & 7°).

Prescrits dans le plan pluriannuel de travaux et leur échéancier, et le cas échéant, ceux prescrits par le diagnostic technique global, les travaux doivent également être intégrés dans le carnet d'entretien de l'immeuble qui est remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente. Quand l'acte authentique de vente n'est pas précédé d'une promesse de vente, le PPT ou son projet est joint au projet d'acte authentique de vente notifié ou remis à l'acquéreur conformément aux dispositions du cinquième alinéa de l'article L.271-1 du CCH.

Pour rappel, le plan pluriannuel de travaux est destiné aux immeubles (à destination partielle ou totale d'habitation) de plus de 15 ans à compter de la date de réception des travaux de construction d'immeuble, comme le souligne l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). Ce dispositif n'inclut donc pas les immeubles tertiaires. Les informations qu'ils comportent, mais uniquement concernant le bâti de l'immeuble, doivent par ailleurs être mentionnées dans le registre d'immatriculation des copropriétés.

Ces dispositions entrent en vigueur selon un calendrier défini : le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, le 1er janvier 2024 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots, le 1er janvier 2025 pour les copropriétés d'au maximum 50 lots. En fonction des dates définies, seules les transactions, qui concernent les plus petites copropriétés de moins de 50 lots ne sont pas nécessairement concernées par cette obligation de communication.

Il existe néanmoins des exceptions à cette obligation de communication. En effet, si l'acquéreur est déjà copropriétaire dans l'immeuble, le plan ou uniquement le projet de plan pluriannuel de travaux, ne doit pas lui être fourni. Aussi, cette communication n'est pas obligatoire non plus quand la vente porte seulement sur un lot ou une fraction de lot annexe (emplacement de stationnement, grenier, débarras, cave, garage, cellier...).

Enfin, il ne faut oublier que le syndicat est dispensé de l'obligation d'élaborer un projet de PPT, et donc par la même occasion le vendeur de le communiquer à son acheteur, quand le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans l'immeuble au cours des dix années qui suivent son élaboration.

DPE collectif

Les copropriétés, dont le permis de construire date d'avant le 1er janvier 2013, devront avoir réalisé un DPE collectif d'ici le 31 décembre 2026. Ce diagnostic devra être renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf quand un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d'établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C, selon l'article L173-1-1 du CCH. Cette obligation est progressivement mise en application, selon un calendrier défini : au 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots (à usage de logements, de bureaux ou de commerce), au 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots, au 1er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

A l'image de l'audit énergétique, ce DPE collectif intègre le dossier de diagnostics techniques annexé à la promesse de vente. Très théorique en raison du peu d'informations que les syndics ont la possibilité de fournir aux diagnostiqueurs, notamment dans les copropriétés anciennes, ce document comprend l'indication de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée et l'évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre qui est lié à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée. Il reprend aussi les caractéristiques pertinentes du bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation. Il livre aussi des recommandations qui visent à améliorer la performance énergétique, sans augmenter la quantité d'émission de gaz à effet de serre, accompagnée d'une évaluation de leur efficacité et de leur coût.

Attention à la confusion entre DPE collectif et audit énergétique

En revanche, il faut veiller à ne pas confondre DPE collectif et audit énergétique. Prévu par l'article L 128-6-1 du CCH, l'audit énergétique ne concerne que les ventes de bâtiments à usage d'habitation qui comprennent un seul logement ou comptent plusieurs logements ne relevant pas du statut de la copropriété (comme la monopropriété par exemple) ayant fait l'objet d'un DPE individuel classé F ou G, et plus tard E et D.