Des nouveautés dans les promesses de vente

De nouvelles mentions et annexes sont apparues dans les avant-contrats de vente depuis le 31 mars concernant la vente d'immeubles. Ces changements mentionnés dans les promesses et compromis de vente permettent au vendeur de remplir ses obligations légales. Depuis le 31 mars 2024, les vendeurs de biens immobiliers, qui sont concernés par une obligation de débroussaillement ou de maintien en l'état débroussaillé, ont l'obligation d'attester sur l'honneur qu'il a été satisfait à cette obligation. Et depuis la date du 11 avril 2024, les arrêtés, qui ont été pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, s'ils existent, doivent figurer dans le dossier de diagnostic technique en cas de vente.

Obligation de débroussaillement ou de maintien en l'état débroussaillé

Désormais, les biens, qui se trouvent en zone soumise aux règles de prévention et de lutte contre l'intensification et l'extension du risque incendie des bois et des forêts, sont soumis à l'obligation de débroussaillement ou de maintien en état débroussaillé. Plus simplement nommé les « OLD » (les obligations légales de débroussaillement), ces évolutions ont été prises dans le cadre des mesures relatives à la défense et à la lutte contre les incendies de forêt. Ces mesures obligent, les propriétaires de terrains concernés par cette obligation légale, d'en informer les acquéreurs. Aujourd'hui, le cédant d'un chantier, d'une construction, d'une installation ou d'un terrain, concerné par une obligation de débroussaillement ou de maintien en l'état débroussaillé, doit attester sur l'honneur qu'il a été satisfait à cette obligation, dans le respect des prescriptions légales et règlementaires, et en particulier des modalités de mise en œuvre arrêtées par le représentant de l'Etat, dans le département selon la nature des risques. Le respect de cette obligation s'impose à la propriété sur laquelle la réalisation de la construction, l'installation ou le chantier a eu lieu.

Cette attestation sur l'honneur du vendeur doit être annexée à la promesse de vente. Les OLD sont appliquées dans les bois et forêts des territoires qui sont exposés ou particulièrement exposés au risque d'incendie. Ces territoires sont fixés par arrêté interministériel. Afin de s'assurer que la commune d'un bien est concernée par le débroussaillement, il est possible de consulter le site géoportail.gouv.fr.

L'ensemble des règles relatives à l'obligation de débroussaillement ou de maintien en état débroussaillé est indiqué dans le code forestier. A partir du 1er janvier 2025, conformément à l'article 23 de la loi n°2023-580 du 10 juillet 2023 visant à renforcer la prévention et la lutte contre l'intensification et l'extension du risque incendie, les informations relatives aux OLD seront comprises dans l'état des risques et des pollutions.

Police de la sécurité et de la salubrité des immeubles

Autre évolution quand le bien immobilier vendu, fait l'objet, dans le cadre de la lutte contre l'habitat indigne, d'un arrêté pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installation. Désormais, cet arrêté doit être compris dans le dossier de diagnostic technique qui est fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente.

Dans le cadre de la vente d'un bien qui est soumis au statut de la copropriété, l'arrêt ou les arrêtés compris dans le dossier de diagnostic technique immobilier portent sur la partie privative du lot.

Pour rappel, la police de la sécurité et de la salubrité est une police administrative. Son objectif est de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations d'insécurité ou de mise en danger de la santé des occupants des immeubles et des tiers, d'insalubrité et de péril.

Pris au titre de cette police, les arrêtés concernent la mise en sécurité ou le traitement de l'insalubrité. Ils prescrivent la réalisation, dans un délai fixé, de mesures. Ces dernières sont nécessitées par les circonstances comme la démolition de tout ou partie de l'immeuble ou de l'installation, la réparation ou tout autre mesure propre à remédier à la situation, y compris le cas échéant, afin de préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus, l'interdiction d'habiter, d'utiliser ou d'accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif, ou encore la cessation de la mise à disposition du local ou de l'installation à des fins d'habitation.

Ces arrêtés sont notifiés à la personne qui est tenue d'exécuter les mesures. Le cas échéant, ils sont aussi notifiés aux titulaires de parts, pour autant qu'ils sont connus, qui donnent droit à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, aux occupants, et, si l'immeuble est à usage total ou partiel d'hébergement, à l'exploitant.

Dans le cadre d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, le syndic est désormais en charge d'informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété qu'un immeuble fait l'objet d'une procédure en matière de lutte contre l'habitat indigne. Si ce document est absent lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou bien demander au juge une réduction du prix.