MÉTIER

Nourrice ou délégation : tout savoir sur la vente de portefeuille de gestion

C'est souvent le cas lors de la vente du portefeuille de gestion : la différence entre le contrat de nourrice et la délégation de mandant de gestion prend toute son importance. Pour déterminer le propriétaire des mandats de gestion et qui peut les vendre, cette distinction est essentielle.

Délégation de mandat de gestion ou contrat de nourrice : la différence est significative, bien souvent, à la vente d'un portefeuille de gestion. Néanmoins, cette distinction est déterminante car elle permet d'identifier qui est propriétaire des mandats de gestion et qui a la possibilité de les vendre.

Identifier le propriétaire des mandats

Il n'existe pas de jurisprudence afin de déterminer qui est le titulaire d'un mandat ou d'un portefeuille. Une approche opérationnelle et juridique est nécessaire. Il faut se poser la question de savoir qui l'a enregistré. En effet, le syndic, l'administrateur et l'agent immobilier doivent obligatoirement enregistrer les mandats qui leur sont consentis. Ils doivent le faire dans un ordre chronologique et sur un registre spécial dit « le registre des mandats ». Sur lesdits mandats, il ne faut pas oublier de reporter le numéro d'enregistrement. Comme il a été désigné comme mandataire au mandat et qui l'a enregistré sur son registre, le professionnel de l'immobilier en est le titulaire et a la possibilité de les transférer à titre onéreux à un tiers, sous certaines réserves.

Un professionnel doit tenir un certain nombre de registres des mandats. S'il détient des activités de vente, gestion locative et syndic, il doit avoir deux registres des mandats, et ce, peu importe le nombre de ses établissements secondaires. Selon les articles 65 et 67 du décret dit Hoguet du 20 juillet 1972, il doit respectivement tenir un registre des mandats pour les activités de gestion immobilière et de syndic, et un registre pour les activités de la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce ».

Quelles différences entre contrat de nourrice et délégation

Le contrat de nourrice et la délégation sont des contrats, certes voisins, mais bien distincts. En effet, comme s'il s'agit d'une création de la pratique, le contrat de nourrice n'a pas de définition juridique. Opérationnellement, l'objectif de sa création était de répondre, en particulier, à la problématique de seuils (100 ou 200 lots), et de rentabilité. Dans les faits, il s'agit d'un partenariat entre deux agences, dont l'une gère l'activité de vente et de location (agence partenaire) et l'autre s'occupe de la gestion locative (la nourrice). Des conditions de reprise de la gestion locative par l'agence partenaire peuvent être prévues. Les conditions varient selon les contrats. Dans ce modèle d'organisation, la nourrice apparaît sur le mandat de gestion locative comme le mandataire et qui enregistre ledit mandat sur son registre. D'un point de vue juridique, la nourrice est donc propriétaire des mandats de gestion.

De son côté, la délégation propose un autre modèle, dans lequel l'agence partenaire du précédent schéma est du mandat de gestion. Elle sous-traite à une autre agence tout ou partie de sa mission, comme la gestion comptable, administrative. Résultat : l'agence partenaire est titulaire du mandat de gestion, réalise son inscription sur son registre. En revanche, la réalisation, de tout ou partie, de la mission est laissée à une agence tierce dans le cadre de la sous-traitance. Dans ce cas, dans le cadre de cession de portefeuille, les mandats sont la propriété de l'agence dite partenaire qui peut les céder, sous réserve de certaines conditions. Dans cette organisation, les modalités de résiliation de la délégation devront avoir fait l'objet de négociations lors de la conclusion du contrat. Au regard de la réglementation Hoguet, il ne faut pas oublier que cette organisation implique deux postulats : l'agence partenaire, titulaire du mandat de gestion, doit avoir l'option « Gestion immobilière » sur sa carte professionnelle, et la faculté expresse de déléguer les encaissements et la mission doit être stipulée sur le mandat de gestion.

Dans le cadre d'une vente

Au niveau de la cession de fonds de commerce, de portefeuille ou de branche autonome d'activité, (ce qui signifie hors cas de cession d'actions ou de parts), la cession de contrat est soumise à l'autorisation du co-contractant. Selon l'article 1216 du Code civil, cette autorisation peut être donnée par avance. Dans le cadre d'un contrat de nourrice, il est possible, sous réserve de l'accord du co-contractant, de céder le bénéfice dudit contrat à un tiers dans le but qu'il puisse, le cas échéant, bénéficier d'une faculté de reprise. Néanmoins, sans mandat de gestion à « votre nom » ni de carte Gestion, il n'est pas possible de vendre une activité d'administrateur de biens.

Si vous êtes titulaires de mandats de gestion que vous déléguez, il est possible, à condition de bien respecter les conditions de résiliation de la délégation, d'y mettre fin dans le but d'exercer vous-même l'ensemble des missions du mandat de gestion ou présenter un successeur.

Enfin, dans le cadre de changement de mandataire d'un mandat de gestion, les modalités de transfert de mandats sont des clauses, qui peuvent être négociées selon certains cas. Tout comme les coefficients de valorisation de la clientèle, elles sont déterminantes du prix de vente. Enfin, quand elles sont stipulées, les clauses de transfert de mandats ne solutionnent pas toujours toutes les obligations réglementaires de la Loi Hoguet. En revanche, des solutions existent afin de simplifier les pratiques opérationnelles et favoriser un prix de cession plus élevé.

Pour rappel, la cession des activités, que la loi Hoguet réglemente, est une opération spécifique. Dans le cadre des négociations, le rôle d'un professionnel, qui connaît ce type d'opérations, est essentiel afin de conseiller le vendeur ou l'acquéreur. Il pourra informer des usages et accompagner lors de la rédaction des actes.

Photo | Pixabay

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