Les solutions du gouvernement pour amortir le choc de la crise du logement

Freins des constructions, pénurie des biens, taux d'intérêt élevés, calendriers climatiques... le ministre délégué en charge du Logement Patrice Vergriete doit faire face à de nombreuses urgences depuis sa nomination en juillet dernier. Une nouvelle fois, il a multiplié les prises de parole afin d'expliquer comment il entend sortir le logement de l'impasse.

Lutter contre la spéculation

Sans évoquer un krach immobilier, à l'inverse de certains politiciens ou économistes, le ministre partage le constat de la crise. « Ça fait vingt ans que les prix immobiliers ont décroché du pouvoir d'achat. Ce « miracle » a été permis par des taux d'intérêt bas, par les dispositifs de défiscalisation, et par une baisse de la qualité de la production. Conséquence : le prix du foncier a explosé. La crise qui arrive vient de la rupture de ce phénomène : les taux d'intérêt ont augmenté jusqu'à peut-être 5 % bientôt, alors que le prix du foncier reste sur la base d'un pays ayant des taux à 1 %, que beaucoup de logements ont des DPE (diagnostic de performance énergétique) en catégorie F et G, et des petites surfaces », explique-t-il avant de poursuivre. « Le coût du foncier est un facteur-clé de la crise structurelle de l'offre de logements. Nous regardons donc comment, dès 2024, revoir la fiscalité sur les plus-values de cession foncière, qui, aujourd'hui, incite à conserver un terrain sur la durée. Cela permettrait d 'augmenter l'offre foncière. Nous travaillons aussi à élargir les droits des collectivités à du foncier pour lutter contre la spéculation ».

Parmi les chantiers à prioriser, le ministre mène également une réflexion sur le prêt à taux zéro (PTZ) et anticipe la fin du dispositif Pinel. « Quand je suis arrivé, le choix a été fait de recentrer le PTZ (prêt à taux zéro) sur le neuf. OK, mais est-ce que dans les zones tendues, le PTZ est-il suffisamment solvabilisant ? J'ai essayé de travailler sur cette question. Sur l'investissement locatif, je suis conscient que l'extinction du dispositif Pinel supprimera des investisseurs particuliers dont la motivation était l'avantage fiscal. Mais ceux qui veulent se constituer un patrimoine pour la retraite ne vont pas disparaître. À moi de favoriser les octrois de crédits ».

Crédit immobilier : un assouplissement envisagé

Parmi les pistes envisagées, le ministre délégué au Logement réfléchit à « regarder du côté des institutionnels ». « Il y a beaucoup d'épargne en France. Peut-on déplacer deux-trois milliards vers la production de logements ? On discute avec les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier), les assurances vie... Aujourd'hui, les rendements locatifs sont insuffisants, autour de 1,5-2 %. Que faudrait-il en termes de fiscalité pour rendre l'investissement plus attractif ? Je reste persuadé qu'un « booster » comme le Pinel n'est pas le bon outil. Il faut plutôt travailler sur plusieurs outils pour relever le rendement. C'est en réflexion ».

Autre sujet brûlant qui crispe actuellement les Français, désireux de concrétiser leur projet immobilier : les banques qui leur ferment les portes car elles sont de moins en moins prêteuses. « Le cadre est très rigide, les banques se protègent. Le taux d'endettement ne peut dépasser 35 % des revenus. Pour les salaires moyens et faibles, ça se justifie. Mais les banques aujourd'hui refusent des prêts à des gens qui gagnent 13 000 euros par mois », déplore-t-il avant de renvoyer aussi la balle du côté du Haut conseil de stabilité financier qui « doit s'interroger sur les critères ». « Ce taux de 35 % est-il légitime pour l'investissement locatif ? Dans le cas d'une rénovation énergétique ? Un assouplissement doit être envisagé. C'est une question de bon sens ».

Ne plus favoriser les locations saisonnières

Concernant les meublés touristiques qui pourraient assécher le marché locatif, le ministre estiment que « les locations saisonnières sont un vrai problème sur certains territoires ». « Je propose donc de ne plus les favoriser et d'aligner la fiscalité des meublés touristiques, des meublés traditionnels et des locations vides, avec un même abattement de 40%. Mais le débat est ouvert, il y aura des premières discussions dans le cadre du projet de loi de finances 2024 qui arrive au Parlement. Il s'agit là de justice fiscale, mais cela ne suffira pas à régler le problème. Pour être efficace, nous voulons créer un outil de régulation des meublés touristiques qui sera mis à la disposition des collectivités locales. Nous passerons par le biais de la proposition de loi préparée par la députée Renaissance Annaïg Le Meur [Finistère]. Il faut donner davantage d'outils que la compensation - un logement transformé en meublé touristique doit être compensé par la transformation d'un commerce ou d'un bureau en habitation-, que certaines collectivités utilisent déjà ».

« Urbaniser autrement »

Face à la pénurie de logements, hors parc social, Patrice Vergriete assure qu'il entend y remédier, en évitant l'artificialisation des sols. En effet, le dispositif zéro artificialisation nette prévoit de diviser par deux d'ici à 2030 les terres constructibles. « Il va falloir urbaniser autrement. Plutôt qu'étendre l'agglomération, essayer de reconquérir ces friches, ça coûte plus cher, c'est plus compliqué, mais l'État veut accompagner ces transformations. Des maires ont envie de construire, d'aller de l'avant, de répondre aux besoins de leurs concitoyens ». Le ministre prend d'ailleurs en exemple la ville de Dunkerque, dont il a été le maire pendant de nombreuses années. « Chez nous, à Dunkerque, 20 000 emplois arrivent. Je vais démontrer qu'avec zéro m² d'extension urbaine, je vais les produire ces logements. Il faut adopter une autre façon de construire la ville. Cela dit, le ZAN (Zéro artificialisation nette) ce n'est pas non plus zéro m² de consommation d'extension urbaine. Mais il faut sortir de ce vieux modèle qui veut que pour faire du logement il faut faire de l'extension ».

Un discours rassurant sur la maison individuelle

Pour autant, le ministre se veut rassurant et affirme que cela ne signifie pas la fin de la maison individuelle. « Il y aura toujours de la possibilité de bâtir des pavillons. Ce n'est pas la forme architecturale qui est en cause. La question, c'est l'organisation spatiale de l'habitat, le lien à la mobilité, l'efficacité des réseaux de transports. Le ZAN, c'est repenser le mode de fabrication de la ville. Avant, on tartinait des champs de betteraves, c'était facile et intéressant au niveau du coût. Ensuite, qui payait le transport ? C'était le particulier, ce qui était bénéfique pour les collectivités qui n'avaient pas besoin de développer un réseau de transport efficace. On a ainsi rendu les gens dépendants du prix du carburant. Et quand il augmente, ils se disent « Comment je fais à la fin du mois ? », mettent un gilet jaune et vont sur les ronds-points. Ce n'est pas de leur faute mais depuis 50 ans la société française a construit une dépendance dans son modèle urbain ».

Calendrier de transition écologique maintenu

Enfin, le ministre délégué réaffirme l'ambition du gouvernement de mener à bien la transition écologique et l'obligation de rénover des passoires thermiques mises en location. Il confirme ainsi le calendrier mis en place. « On n'a pas le choix, la transition écologique, ce n'est pas une option. À chaque fois qu'on retarde un calendrier de la transition écologique, c'est un fardeau de plus qu'on donne à nos enfants ». Aujourd'hui, « on ne parle que de 673 logements du parc locatif privé dont l'étiquette est G et qui devront être rénovés d'ici à 2025. L'urgence aujourd'hui est de passer de G à F. Pour ceux qui ne sont pas en copropriété, les aides MaPrimeRénov' permettent de faire des travaux, et parfois, il suffit de mettre un double vitrage, c'est tout, pour franchir le mur du janvier 2025. Dans les copropriétés, où les travaux sont longs et compliqués, je souhaiterais mettre en place un dispositif d'accompagnement renforcé. Les propriétaires bailleurs d'un appartement G vont devenir ultra-prioritaires dans l'accompagnement ».