SONDAGE

Un marché en phase de reprise selon 70 % des agences l'Adresse et un retour des secundo-accédants !

En cette rentrée, le marché immobilier reprend des couleurs. Près de 70 % des agences l'Adresse considèrent qu'il est en phase de reprise, notamment grâce à la baisse des taux et l'assouplissement des conditions d'octroi des banques, mais aussi à la capacité des vendeurs à accepter (enfin !) des offres plus basses. Autre bonne nouvelle : le retour des secundo-accédants qui, en libérant des surfaces plus petites, permettent une meilleure rotation des biens. En cette rentrée, tous les voyants sont donc au vert, même si cette reprise doit encore confirmer dans les prochaines semaines... En effet, quelques freins subsistent, même si la baisse des taux qui devrait se poursuivre permet de rester optimiste !

Un marché en phase de reprise selon 70 % des agences !

Le réseau coopératif l'Adresse a réalisé un sondage interne auprès de ses 330 agences entre le 15 et le 22 septembre 2024 pour évaluer la reprise qui se dessine en cette rentrée et donner des perspectives pour la fin de l'année 2024.

Première bonne nouvelle : près de 70 % des agences estiment que le marché est en phase de reprise... Et même dynamique pour près de 10 % d'entre elles ! Seuls 20 % le jugent encore ralenti. Ces chiffres sont en progression par rapport au 1er semestre 2024 où seule la moitié des agences percevait cette reprise.

« Depuis le mois de mars, nous ressentons une reprise de l'activité dans la plupart des régions, notamment grâce à la baisse des taux de crédit, avec une accentuation de cette reprise depuis la fin août. Nos agences le constatent chaque jour sur le terrain : il y a plus d'appels d'acheteurs intéressés et plus de visites de biens, mais aussi plus d'estimations de la part de vendeurs potentiels et plus d'offres acceptées ! » analyse Brice Cardi, président du réseau l'Adresse.

Les raisons de cette reprise sont multiples, avec en premier lieu, la baisse des taux qui a permis de resolvabiliser les emprunteurs. En effet par rapport à septembre 2023, les taux ont reculé de 0,80 point permettant par exemple à un couple avec 4 000 € de revenus d'emprunter 15 000 € de plus qu'il y a un an. Dans des villes moyennes comme Saint-Étienne ou Bourges c'est près de 10 m2 de gagnés ! Les raisons de cette reprise sont ensuite, dans l'ordre, selon les agences l'Adresse, la capacité des vendeurs a accepté des offres plus basses, l'assouplissement des conditions d'emprunt des banques mais aussi le retour des acheteurs après plusieurs mois d'attentisme.

Le retour des secundo-accédants, mais aussi des primo-accédants : de quoi fluidifier le marché !

Concernant les profils d'acheteurs les plus concernés par cette reprise, les agences l'Adresse note le retour des secundo-accédants (ceux qui sont déjà propriétaires et vendent un bien pour en acheter un autre), mais aussi celui des primo-accédants, qui achètent pour la première fois. Seules 20 % des agences constatent le retour des investisseurs.

Ce retour des secundo-accédants, constaté par près d'une agence sur deux, est perceptible notamment via le retour des prêts relais. « Nous constatons que de plus en plus d'acheteurs mettent en place un prêt relais, alors que ces derniers mois, ils avaient quasiment disparu. Ceux qui différaient leur projet de déménagement depuis plusieurs mois, notamment parce qu'ils ne voulaient pas perdre un crédit à 1 ou 2 % pour en prendre un nouveau à 4 %, passent enfin à l'acte ! C'est une très bonne nouvelle pour le marché car cela amène de la rotation des biens en libérant des plus petites surfaces pour les primo-accédants ! Cela va fluidifier le marché » analyse Brice Cardi.

Les primo-accédants sont également de retour, resolvabilisés par la baisse des taux mais aussi par les exigences moindres des banques, notamment en matière d'apport personnel, comme le constate les agences l'Adresse, qui revoient « passer des dossiers » avec 10 % d'apport seulement. Les primo-accédants représentent ainsi 30 % à 40 % des acheteurs selon les agences et les régions.

« En revanche il est certain que les investisseurs restent à la peine. Dans le contexte actuel de tensions sur le marché locatif, cela est problématique. C'est pourquoi, nous pensons qu'il faut assouplir les contraintes énergétiques qui pèsent sur eux et notamment l'interdiction de louer des biens G au 1er janvier 2025, mais aussi renforcer les aides à la rénovation et créer un statut de bailleur privé. Nous espérons que ces dossiers seront prioritaires sur le bureau de la nouvelle Ministre Valérie Létard » complète-t-il.

Une hausse des marges de négociations, de mieux en mieux acceptées par les vendeurs

Près de 80 % des agences constatent une hausse des marges de négociation par rapport à l'année dernière, même si ces marges restent tout de même limitées : le plus souvent en moyenne de 4 à 7 % du prix affiché, mais dans certaines agences de 8 à 11 %, à comparer au 3 à 5 % de négociation constatés il y a un an.

« Nous constatons que les acheteurs visent des biens globalement dans leur budget, car après plusieurs mois d'attente, ils veulent concrétiser leur projet ! Les biens surévalués n'ont donc que peu de visites... et les marges de négociation, bien que dépendant beaucoup de l'estimation de départ et du type de biens, restent limitées, entre 4 et 10 % maximum mais peuvent atteindre jusqu'à 15 % en cas de gros travaux... L'ajustement des prix se poursuit, lentement mais surement ! » explique Brice Cardi.

Encore quelques freins à lever pour une reprise durable...

Si le marché a bel et bien amorcé sa reprise, il reste toutefois quelques freins à lever. Grâce au retour des banques qui ont à nouveau la volonté de prêter depuis le début de l'année, les conditions d'octroi ne sont plus un obstacle. D'après le réseau l'Adresse, les freins qui subsistent à la reprise sont en numéro 1 la réticente des vendeurs à baisser leur prix, suivi du contexte économique général et politique, l'attentisme des acheteurs et les contraintes liées à la rénovation énergétique des biens. Le niveau des taux de crédit n'arrive plus qu'en 5ème position, juste devant le manque de biens à vendre et le manque d'envie d'acheter.

Perspectives pour la fin de l'année 2024

Plus de la moitié des agences l'Adresse s'attendent à un marché plus dynamique qu'au 1er semestre, confirmant ce constat de reprise de l'activité et cet optimisme ambiant. Près de 40 % s'attendent à un marché identique, et seuls 12 % à une fin d'année moins dynamique que le premier semestre.

« L'optimisme est donc de mise pour cette fin d'année : le pire est doute derrière nous... ! En effet, la baisse des taux de crédit devrait se poursuivre, dans le sillage de la baisse des taux de la Banque centrale européenne en septembre mais de la prochaine attendue d'ici à la fin de l'année. La formation du nouveau gouvernement et la nomination d'une ministre dédiée au Logement et à la Rénovation urbaine devrait également contribuer à mettre fin à l'attentisme et à asseoir durablement cette reprise... » conclut Brice Cardi.

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