Taux d'emprunt à 10 ans en hausse : quelles répercussions sur le marché immobilier ?

Le taux de l'OAT à 10 ans dépasse les 5 %

Le taux auquel la France emprunte sur dix ans a franchi mercredi 21 octobre le seuil symbolique de 5 %, pour atteindre 5,005 %, selon Le Figaro. Cette hausse reflète notamment l'attention portée par les investisseurs au climat social et aux incertitudes politiques qui entourent le pays.

Pour rappel, États et entreprises financent leurs projets en émettant des obligations sur les marchés financiers, autrement dit en empruntant auprès des investisseurs. En France, la dette de l'État prend principalement la forme des OAT (Obligations assimilables du Trésor), émises par l'Agence France Trésor (AFT), service du ministère des Finances chargé de gérer la dette et la trésorerie de l'État. D'une durée comprise entre 2 et 50 ans, ces titres servent de référence aux marchés, dont celui du crédit immobilier.

Crédit immobilier : la hausse de l'OAT 10 ans pèsera-t-elle sur les taux ?

Cette hausse de l'OAT pourrait se répercuter sur le crédit immobilier, avec un impact potentiel sur l'investissement locatif. Le taux de l'OAT à 10 ans sert en effet de référence pour estimer le coût auquel les banques françaises se refinancent. Lorsqu'il progresse, les établissements ont tendance, à moyen terme, à en reporter une partie sur les taux des prêts proposés à leurs clients. Le taux d'un crédit immobilier est ainsi habituellement supérieur à celui de l'emprunt d'État, la différence correspondant à la marge de la banque, rappelle Meilleur Taux.

Le mécanisme n'est toutefois ni automatique ni immédiat, et la situation actuelle sort de l'ordinaire : les taux moyens des crédits sur 20 ans s'établissent autour de 3,7 %, soit plus d'un point sous l'OAT, selon Meilleur Taux. Cette remontée constitue donc un signal fort, mais ne se traduit pas mécaniquement sur les conditions d'emprunt. Elle pèse néanmoins sur le coût du crédit dans les mois qui suivent, et plusieurs analystes cités dans la presse économique estiment qu'elle pourrait freiner la dynamique actuelle du marché.

Taux d'usure et pouvoir d'achat : les ménages en première ligne

La hausse de l'OAT pèse également sur le budget des ménages. Cité par Meilleur Taux, Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), estime que cette évolution « compromettrait la capacité de financement des ménages », alors que, selon lui, « la hausse des salaires est insignifiante, le pouvoir d'achat est en diminution » et que les dépenses alimentaires et énergétiques progressent.

Cette remontée des taux fait aussi peser un risque de refus de crédit lié au taux d'usure, plafond correspondant au taux maximal autorisé pour un prêt. Celui-ci est calculé à partir du taux moyen constaté au trimestre précédent, majoré d'un tiers. Lorsque les taux immobiliers augmentent rapidement, ce mécanisme peut donc écarter davantage de dossiers.

Le franchissement des 5 % par l'OAT à 10 ans marque un tournant symbolique, mais ses effets concrets sur le marché immobilier restent à mesurer. Si les taux de crédit demeurent pour l'instant inférieurs à celui de l'emprunt d'État, la tension obligataire pourrait, à moyen terme, renchérir le coût du financement et réduire la capacité d'emprunt des ménages.

Pour les professionnels du secteur, l'enjeu des prochaines semaines sera d'observer la réaction des banques, l'évolution du taux d'usure et le comportement des acquéreurs. Entre incertitudes politiques et pression sur le pouvoir d'achat, le marché devra composer avec un environnement de financement plus incertain.