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L'immobilier d'entreprise ignore encore la crise

Au cours du 1er trimestre 2011, à peine 1,9 Mds€ ont été investis en immobilier d'entreprise en France, soit un niveau d'engagement faible qui contraste avec les résultats encourageants du 4ème trimestre 2010 (5,3 Mds€). Si les grandes opérations ont fait défaut pour autant le marché de la vente et de la location de bureaux reste extrêmement dynamique. Précisions sur ces investissements porteurs.

« 2,06 millions de m² de bureaux ont été ainsi loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France entre le 1er janvier et la fin du mois de novembre 2011, soit une hausse de 8 % sur un an » annonce Olivier Gérard, président de Cushman & Wakefield France. Plusieurs éléments confirment la résistance du marché. Peu actif au début de 2011, le segment des grandes transactions joue de nouveau un rôle décisif. Les derniers mois ont été marqués par la signature de plusieurs prises à bail de bureaux neufs/restructurés à des niveaux records de loyer. C'est notamment le cas à Paris où l'on compte cinq transactions supérieures à 800€/m²/an, à l'instar de la location récente par la Deutsche Bank de 7 050 m² au 23-25 avenue Franklin Roosevelt. Le marché français de l'investissement est également vigoureux. 12,2 milliards d'euros ont d'ores et déjà été investis dans le pays en 2011, à comparer aux 11 milliards d'euros investis sur l'ensemble de 2010. Les grandes transactions sont, là encore, déterminantes puisque 29 opérations de plus de 100 millions d'euros totalisant 5,8 milliards d'euros ont été enregistrées contre 21 totalisant 4 milliards d'euros l'an passé. Les investisseurs privilégient tout particulièrement les bureaux d'Ile-de- France, qui représentent 77 % des montants engagés depuis janvier et 23 des 29 transactions supérieures à 100 millions d'euros. La fin de l'année, période traditionnellement très animée, a encore permis de gonfler ces volumes, permettant au marché d'afficher en 2011 des performances sensiblement supérieures à celles de 2010.

De bonnes performances en décalage avec les indicateurs économiques

Plus de 2,2 millions de m² de bureaux devraient être loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France sur l'ensemble de 2011 contre 2,1 millions en 2010, soit une hausse de plus de 5 % sur un an. Par ailleurs, près de 14 milliards d'euros devraient être investis en France cette année contre 11 milliards en 2010, soit une progression de 27 %. Ces chiffres témoignent d'une activité bien orientée, alors que les conditions de marché peuvent sembler très défavorables. Ils apparaissent en complet décalage avec un climat économique national et international dominé par l'exacerbation de la crise de la dette souveraine. Plusieurs indicateurs économiques sont récemment passés dans le rouge, qu'il s'agisse des perspectives de croissance du PIB de la France, plusieurs fois revues à la baisse, ou de la progression du chômage. La dégradation du marché de l'emploi paraît d'autant plus préoccupante qu'elle pourrait toucher des secteurs d'activités très consommateurs de surfaces de bureaux, comme celui de la banque-assurance qui représente en moyenne, depuis 10 ans, 25 % de la demande supérieure à 4 000 m² placée chaque année en Ile-de-France. Enfin, la volatilité des taux d'intérêt, et la hausse récente de l'OAT 10 ans en particulier, continuent d'illustrer les difficultés du secteur financier et pourraient peser sur les coûts de financement.

Utilisateurs et investisseurs tirent parti de conditions de marché toujours favorables

Divers facteurs permettent également de soutenir l'activité du marché français de l'investissement. Ce dernier bénéficie en particulier de son statut de valeur refuge au détriment de marchés boursiers plus volatils. Il demeure ainsi très prisé par de grands institutionnels, et quelques grandes compagnies d'assurances en particulier, qui choisissent d'investir dans l'immobilier d'entreprise afin de diversifier leur allocation d'actifs au-delà des marchés actions et obligataires. Au rôle moteur joué par certains acteurs traditionnels du marché français s'ajoute l'appétit de quelques nouveaux entrants et de fonds souverains en particulier. Si leur nombre demeure limité, leurs capacités d'investissement sont en revanche considérables.

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