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Tokenisation, l'avenir de l'immobilier ?

Changement de paradigme. Là où l'investissement immobilier traditionnel se complexifie - en raison des prix, de l'augmentation des taux d'intérêt ou de la barrière du taux d'usure - la tokenisation du secteur entend au contraire rendre ses mécanismes d'investissements accessibles à tous. Ce modèle, plébiscité dans certains pays comme les États-Unis, devrait inéluctablement se propager en Europe dans les années à venir. Alors, qu'est-ce que la tokenisation et comment les professionnels du secteur peuvent-ils s'y préparer ? Éléments de réponses avec Jean-Marc Jacobson, cofondateur et dirigeant de la société RealT, spécialisé dans l'investissement en Token.

Cryptomonnaie, coin, token. Pour nombre de Français, ces termes peuvent être incompréhensibles. Sans entrer dans les détails, et avant de parler de tokenisation de l'immobilier (ou immobilier fractionné), il convient donc de définir ce que les uns et les autres impliquent. En premier lieu, une cryptomonnaie - coin ou token - repose sur une blockchain, à savoir une technologie de stockage et de transmission d'informations, transparente, sécurisée, et fonctionnant sans organe central de contrôle. Quant au coin, il est un actif numérique s'appuyant sur une blockchain qu'il a lui-même créée, alors que le token est un actif numérique ayant besoin d'une blockchain externe pour exister ; si l'on en revient à l'immobilier, il peut s'agir d'une action au sein d'une société, de la part d'un terrain ou d'un bien immobilier. Pour faire simple, « la tokenisation consiste à fractionner un bien immobilier en plusieurs parts pour les proposer à des investisseurs, explique Jean-Marc Jacobson, dirigeant de la société RealT, basée à Boca Raton en Floride aux États-Unis, spécialisée dans l'investissement en token. Concrètement, ces investisseurs ne deviennent pas propriétaires de la totalité d'un bien - détenu par un émetteur, une société comme RealT par exemple - mais deviennent titulaires d'une partie de sa valeur. En contrepartie, ils perçoivent des revenus calculés au prorata de leur investissement initial. »

Des investissements plus accessibles, diversifiés et liquides

Pour Jean-Marc Jacobson, les avantages de ce mode d'investissement sont indéniables : « Contrairement à l'investissement traditionnel qui peut nécessiter un ticket d'entrée important, on peut via la tokenisation, commencer à investir avec de très petites sommes : 50, 100 euros. puis augmenter sa mise au fur et à mesure en fonction de ses revenus, de ses possibilités ou de ses projets, dans différentes propriétés. Aux États-Unis, on voit ainsi des investisseurs, jeunes ou moins jeunes, se constituer une épargne passive pour leurs études, en vue de leur future retraite ou pour se construire un portefeuille sur le long terme. »

En plus de rendre l'accès à l'investissement plus facile et de permettre sa diversification, la tokenisation rendrait également l'investissement plus liquide en permettant l'échange d'actifs sur un marché constamment ouvert. Le processus d'achat serait aussi plus rapide, tout en étant sécurisé par un notaire, comme pour un acte traditionnel.

Vers un secteur en mutation

À l'aune de ces promesses, il serait aisé de croire que la tokenisation est un chemin bordé de roses. Mais il faut également avoir conscience que - comme pour tout type d'investissements - les risques existent : perte de capital, volatilité, risque de fraude. Jean-Marc Jacobson tient donc à mettre en garde : « Si l'on n'est pas acculturé à la finance décentralisée, il convient d'être bien accompagné par un émetteur crédible, solvable et qualifié. Autant le dire : les youtubeurs ou les influenceurs ne sont certainement pas des experts ! »

Pour le moment, seules quelques ventes ont été effectuées en token en France et sur le territoire européen, faisant plutôt figure d'expériences. La raison, outre une frilosité possible face à un changement de philosophie immobilière : « Le droit français n'associe pas encore blockchain et immobilier, indique Jean-Marc Jacobson. Les enjeux fiscaux et juridiques notamment posent question et peuvent prendre du temps : cadastres, droits de mutation, perception d'un rendement, donation-succession. Il faut également passer par un changement progressif des mentalités. »

Pour autant, le spécialiste n'a aucun doute : « Le futur de l'immobilier s'inscrira forcément dans sa tokenisation, en complément des modèles traditionnels. C'est une nouvelle solution qui ne fera ni disparaître les intermédiaires du secteur, ni les notaires. Ils devront seulement s'adapter, évoluer en intégrant de nouvelles fonctions à leurs métiers. »

¹ Définition CNIL

Photo | DR

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