Les nouvelles tendances de l'immobilier commercial

Ces dernières années, les stratégies d'implantation des entreprises en France ont connu de profondes mutations. Trois ans après son dernier Baromètre des implantations tertiaires, l'Association des Directeurs Immobiliers, organisation professionnelle de référence des directeurs et responsables immobiliers des entreprises, fait de nouveau le point. Menée auprès de 282 dirigeants d'entreprises, cette enquête illustre un besoin de flexibilité, un recentrage sur l'accessibilité, et un repositionnement du bureau comme levier de cohésion sociale et d'intégration. Ce baromètre a été réalisé en partenariat avec EY, l'EPA Euroméditerranée et La Française REM.

Des implantations en baisse

Entre 2015 et 2024, 14 107 implantations et extensions d'immeubles tertiaires ont été recensées, ce qui a généré 451 811 emplois. Néanmoins, ce rythme d'implantations est en baisse. Il ralentit en raison du rebond observé en 2022 (+10% par rapport à 2021, soit 1 521 projets) en raison d'un rattrapage post-Covid. 287 projets ont vu le jour en 2023 et 1 203 en 2024. Malgré un secteur toujours actif, ce repli s'explique par la hausse des taux d'intérêt, le développement du télétravail, et l'adoption du flex-office.

Flex-office et transformation

En trois ans, 70% des décideurs ont fait le choix du flex-office, ce qui a entraîné des choix stratégiques : 69% ont réaménagé leurs bureaux et 56% ont renouvelé leurs baux (91% pour renégocier les conditions financières). En revanche, 33% n'ont pas reconduit leurs contrats et 29% les ont résiliés de manière anticipée. Ces décisions ont pour objectif de réduire l'empreinte immobilière (91%), de s'installer dans des locaux de meilleure qualité (78%), ou de regrouper les espaces (54%).

76% des directeurs interrogés sont satisfaits de leurs relations avec leurs bailleurs. En revanche, 60% attendent de bénéficier de plus de flexibilité dans les contrats : zones « tampons », loyers ajustés aux surfaces occupées ou baux à court terme. Preuve que leur priorité est axée sur l'adaptabilité, plus de la moitié des entreprises seraient disposées à payer 10% de loyer supplémentaires si ces aménagements avaient lieu.

Les critères de choix à venir

Les décideurs immobiliers revoient leurs priorités pour les cinq prochaines années. La proximité des transports arrive en tête (82%) car l'accessibilité, notamment grâce au métro ou tramway, est un critère décisif pour les entreprises. L'optimisation des surfaces est aussi cruciale et le coût par le collaborateur (45%) entre en ligne de compte. Enfin, il est question de performance environnementale (36%). Même si elle est considérée comme un prérequis, la qualité écologique des bâtiments est un facteur déterminant. Ces critères illustrent une nouvelle vision du bureau, perçue comme un espace qui favorise le travail collaboratif (81%), la culture d'entreprise (51%) et le sentiment d'appartenance des collaborateurs.

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