TOKENISATION DE L'IMMOBILIER, LA FRANCE EST-ELLE PRÊTE ?

Comment définir la tokenisation ?

Pour l'expliquer très schématiquement, il s'agit de fractionner un bien immobilier en plusieurs parts - des actifs réels - afin de les représenter sur un grand réseau décentralisé numérique, la blockchain. Le fruit de cette tokenisation s'appelle un security token. Grâce à cette technologie, ces actifs pourront être proposés à des investisseurs à partir de petites sommes. Autres possibilités : rendre le marché secondaire plus efficace et garantir des tokens pour emprunter sur d'autres devises numériques.

Pour beaucoup, cette technologie semble difficile à comprendre, pourquoi ?

L'acte de tokeniser est simple même si beaucoup cherchent à le complexifier. Le langage technique et le jargon numérique peuvent faire peur et décourager les acteurs, mais je crois cependant qu'il s'agit plutôt d'un manque de compréhension face aux possibilités offertes par la tokenisation : il s'agit simplement de lier un contrat traditionnel avec un contrat intelligent et des tokens sur la blockchain.

Quels sont les apports de cette technologie à l'immobilier et peut-on parler d'avenir du secteur ?

Et en France, qu'en est-il de la possibilité de tokeniser ?

Le modèle américain - dont la référence la plus connue est l'entreprise RealT - est un modèle d'actions vendues par des sociétés émettrices. C'est impossible à proposer sur notre territoire en raison de freins légaux et fiscaux trop importants. D'ailleurs ces sociétés américaines n'ont encore reçu aucun agrément en France. Mais il est possible de tokeniser chez nous en recourant à des structures alternatives. Aujourd'hui, je promeus un modèle indirect qui, s'il n'est pas parfait, est en tout cas légal : il s'agit de la tokenisation d'obligations, donc de créances, qui sont liées à l'immobilier. C'est le seul modèle qui est actuellement validé par les autorités de régulation.

En décembre 2022, un communiqué de l'AMF invitait d'ailleurs les investisseurs à faire preuve de vigilance...

En effet, certaines plateformes n'entraient pas dans les cases du régulateur et ont été rattrapées par les autorités financières. Bricks, par exemple, a dû déposer une demande d'agrément PSFP (NDLR : Prestataire de services de financement participatif) auprès de l'AMF, car ses contrats étaient sous forme de royalties - qui ne sont pas régulées par l'AMF au même titre que d'autres titres financiers - et non sous forme obligataire.

Qui sont les acteurs du marché français ?

Le sujet est peu compris et traité par les professionnels de l'immobilier traditionnel. Pour le moment, ce sont donc des plateformes comme Fra[kt]ion ou Opcap qui se sont emparées du sujet. Toutes proposent des biens résidentiels avec des achats de tokens sous forme d'obligations, dont les tarifs varient entre 10 et 50 €. Pour les autres, comme Wincity ou Atoa, le modèle n'est pas le même, car sous forme de royalties ou de fiducie.

La France est-elle philosophiquement prête pour ce type d'investissement ?

J'ai une conviction : la France, nation immobilière et financière par excellence, a toutes les cartes en main pour être l'un des leaders de l'immobilier 3.0. Si elle a su développer les SCPI ou le crowdfunding, elle arrivera bien à adopter la tokénisation avant les autres. Si on regarde les montants levés par habitant, on comprend que les Français - parce qu'ils sont attachés à la pierre - sont designés pour ce type d'investissement, car ils ont une bonne compréhension des produits immobiliers. C'est simple et pratique, cela offrira plus de fluidité.