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Immobilier américain, un enjeu électoral ou de vaines promesses ?

Aux États-Unis, la forte remontée des taux d'intérêt sur les emprunts immobiliers a contribué à une détérioration importante de l'accès au logement avec des demandes de prêts et des ventes au ralenti. Des mesures sont proposées du côté démocrate, comme du côté républicain, mais le ou la futur(e) président(e) sera-t-il (elle) en mesure de les appliquer ?

« Trouver un logement abordable et sûr est devenu un défi insurmontable pour de nombreux Américains qui luttent pour joindre les deux bouts », explique Romuald Sciora, chercheur et directeur de l'Observatoire politique et géostratégique des États-Unis de l'IRIS (Institut des Relations Internationales et Stratégiques). Depuis la crise sanitaire, beaucoup de jeunes actifs et de plus en plus d'actifs des classes moyennes à favorisées ont dû faire face à la hausse du prix de l'immobilier - un obstacle pour beaucoup de candidats à la primo-accession - ou à des loyers déconnectés de leurs revenus. En 2023, le loyer mensuel moyen pour un appartement deux pièces à Manhattan était en effet d'environ 4 200 $ à 5 000 $ (1) , et pouvait aller bien au-delà de 10 000 $ pour des appartements plus grands ou plus luxueux, alors que le salaire mensuel moyen new-yorkais était d'environ 5 833 $ à 6 667 $ (2) et que les frais de santé ou d'éducation sont également à la charge des ménages. Certains, parmi les moins favorisés, se retrouvent donc dans l'obligation de louer ou de sous-louer des logements indécents, parfois en sous-sols et ce, en dépit des interdictions, les autorités n'effectuant que peu de contrôles.

Accès au logement pour tous, conditions disparates

Dans ce contexte, on peut légitimement penser que la question de l'accès à l'immobilier est au coeur des préoccupations des candidats à la prochaine élection présidentielle. Dans son programme, Kamala Harris - candidate du camp démocrate - s'engage ainsi à mettre fin au manque de logements d'ici la fin de son premier mandat. Son plan comprend des mesures visant à stimuler la construction de trois millions de nouveaux logements pour la classe moyenne, y compris grâce des incitations fiscales. « Je sais ce que représente l'accès à la propriété, la sécurité financière et l'opportunité de créer un patrimoine intergénérationnel, a-t-elle déclaré lors de son meeting à Raleigh en Caroline du Nord en août dernier. Pendant que nous travaillons à lutter contre la pénurie de logements, mon administration fournira une aide pour les primo-accédants pouvant aller jusqu'à 25 000 dollars d'apport à l'achat. » L'actuelle vice-présidente propose aussi de réduire les formalités administratives pour garantir la construction plus rapide de logements, de lutter contre les prix artificiellement élevés de certains investisseurs, et de favoriser la construction de bâtiments à faible consommation énergétique.

Du côté du candidat républicain Donald Trump, le programme reste vague, se résumant à seulement quelques lignes : « Pour aider les acheteurs de logements neufs, les Républicains réduiront les taux hypothécaires en réduisant l'inflation et ouvriront des portions limitées du budget fédéral. » Il promet également « des terrains pour permettre la construction de nouvelles maisons, de promouvoir l'accession à la propriété grâce à des incitations fiscales et à un soutien aux primo-accédants acheteurs et de supprimer les réglementations inutiles qui augmentent les coûts du logement »... Les lois environnementales étant les premières dans son viseur.

Des programmes peu ou pas applicables

Quant à savoir si ces programmes sont réalistes ou en partie réalisables : « Non, affirme clairement Romuald Sciora. Toute intervention du gouvernement fédéral dans un domaine autre que le régalien est considérée comme de l'ingérence. Seuls les états ou les comtés sont décisionnaires pour ce type de question. D'ailleurs, le président des États-Unis n'a aucun intérêt à engager un bras de fer avec les grands lobbies immobiliers. Bras de fer qu'il ne pourrait que perdre étant sans pouvoir sur le sujet, et qui plus est dans une politique court-termisme. »

L'autre frein : une population américaine peu concernée par le sujet sur le plan collectif, le pays prônant en effet plus la réussite individuelle que la notion d'intérêt commun. Et s'il commence à y avoir une prise de conscience dans certaines grandes villes - du fait des difficultés d'accès au logement des classes moyennes à plus favorisées - il n'est pas certain que celle-ci soit suffisamment large et puissante pour influencer les scrutins le 5 novembre prochain.

⁽¹⁾ Selon des sources telles que StreetEasy ou Zillow
⁽²⁾ Ces enjeux majeurs occultés de la campagne présidentielle américaine, Romuald Sciora, avril 2024

Photo | Freepik

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