L' Allemagne face à la crise immobilière

Dans les grandes villes allemandes - notamment à Berlin, Hambourg, Münich, Cologne, Francfort, Stuttgart et Düsseldorf - il n'est pas rare de voir des files d'attente devant les immeubles où des candidats à la location patientent avant de pouvoir visiter un bien. De l'autre côté, des propriétaires reçoivent plusieurs dizaines d'appels, quelques minutes seulement après la publication de leur annonce de location. Comme partout en Europe, la crise du logement s'est installée outre-Rhin. En cause, le manque de 700 000 logements avec une demande bien supérieure à l'offre, faisant exploser les prix des locations... D'autant qu'en Allemagne, 85 % des habitants sont locataires. « L'année dernière, les loyers ont considérablement augmenté et les taux d'inoccupation ont de nouveau diminué, observe Stephan Heitmann, l'associé directeur national allemand de LexQuire Tax & Law, un cabinet d'avocats représentant des clients internationaux dans le cadre de transactions et d'investissements transfrontaliers dans toute l'Europe. Les loyers demandés à Berlin ont ainsi augmenté de 27 % en 2023. Cette augmentation affecte aussi les loyers demandés sur les marchés ruraux comme en Sarre (+ 7,9 %), dans le Brandebourg (+ 9,1 %) et dans le Mecklembourg-Poméranie occidentale (+ 10,3 %). » En parallèle, le marché de l'immobilier de bureaux et de commerce ne se porte pas mieux, avec de fortes augmentations de loyer constatées dans toutes les grandes villes.

Une crise multifactorielle

Pour expliquer comment le marché en est arrivé là, il faut se pencher sur la conjonction de plusieurs facteurs. Parmi eux, l'augmentation démographique - notamment due, selon l'Office fédéral des statistiques (Destatis), aux mouvements de réfugiés en provenance d'Ukraine. Autre facteur : « La hausse des taux d'intérêt, indique Stephan Heitmann. La BCE a relevé ses taux directeurs à plusieurs reprises pour lutter contre une inflation élevée. Ces augmentations des taux d'intérêt ont rendu les coûts des prêts à la construction plus chers que jamais (+ 15 % au cours des 12 derniers mois et + 40 % depuis 2019), rendant le financement immobilier moins attractif. À cela s'ajoutent des conditions de financement plus strictes : les banques et les établissements de crédit ont durci leurs critères d'octroi de prêts, ce qui rend plus difficile pour de nombreux acheteurs potentiels d'obtenir les fonds nécessaires à l'achat d'un bien immobilier. »

Le secteur de la construction, comme souligné par l'avocat, est également dans la tourmente, les pénuries de matériaux et de personnels entrainant des retards importants dans la livraison des programmes et des coûts de construction plus importants, tant pour les projets privés que pour les grands projets publics. « En outre, le gouvernement fédéral n'a clairement pas atteint ses objectifs en matière de construction, comme celui d'atteindre 400 000 nouveaux appartements par an d'ici 2023, déclare le dirigeant de LexQuire Tax & Law. Cette combinaison a entrainé une baisse significative des prix de l'immobilier et crée une grande incertitude sur le marché. »

Des pistes, mais est-ce suffisant ?