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Le renouveau immobilier de Miami

Miami se rachèterait-elle une réputation ? Longtemps qualifiée de destination tapageuse, voire un brin vulgaire, elle est devenue depuis le Covid l'une des grandes villes américaines où investir. Les raisons : la mer et le climat bien sûr. Mais aussi, une industrie Tech florissante, un carrefour d'entrepreneuriat, une vie culturelle importante. La conséquence : une accélération réelle du marché immobilier provoquant notamment l'engouement des investisseurs les plus aisés.

Déménageant de New York à Miami au moment de la crise de Subprimes en 2009, Zelda Freud et Michael Wiesenfeld ont vu la ville évoluer. À la tête du Freud Group, le couple propose son expertise sur différents types de produits immobiliers, du moyen de gamme a l'ultra luxueux, ou même les immeubles de rapport. À l'époque de leur déménagement, la Floride est touchée de plein fouet par la crise économique - alimentée par les nombreux prêts hypothécaires à haut risque - avec comme conséquence la saisie de nombreuses maisons et appartements pour lesquels les propriétaires ne pouvaient plus rembourser leurs prêts. RealtytRac, une société spécialisée dans les données immobilières, avait alors publié un rapport établissant l'ouverture de quelque 3,1 millions dossiers de saisie sur l'ensemble des États-Unis (soit 225 % de plus qu'en 2006) avec un nombre record pour l'état de Floride. Autre conséquence : l'effondrement des prix. Donnant ensuite lieu à de fortes opportunités d'investissement, avec un effet de rattrapage impressionnant. « À cette époque, la clientèle était internationale, se rappelle Michael Wiesenfeld. Les investisseurs souhaitaient réaliser une bonne affaire en achetant des biens en short sales ou foreclosures (NDLR : biens hypothéqués occupés ou abandonnés, et dont le remboursement des prêts n'était plus honoré). »

Renaissance multifactorielle

Durant cette période et dans les années qui suivent, la ville - qui attirait jusqu'ici en raison de son cadre de vie, plages et soleil - se redessine : l'Art Basel - une manifestation d'art contemporain mondiale - s'y installe chaque année, amenant des artistes superstars et des amateurs (ou non) fortunés, de grands restaurants et musées ouvrent et rivalisent de créativité. Côté entrepreneuriat aussi Miami se redynamise : son maire Francis Suarez drague le monde de la Tech et réussit à faire s'implanter Spotify, Microsoft ou Google à Downtown Miami, ainsi qu'une myriade d'entrepreneurs. « Pour moi, Miami est le futur Singapour, tant pour son cadre de vie que pour l'énergie qu'elle dégage, s'enthousiasme Michael Wiesenfeld. En un peu plus d'une décennie, la ville est clairement passée à un niveau supérieur ! »

En 2020, nouveau boom en raison de la pandémie de Covid-19 qui s'abat sur le monde. Alors que Los Angeles ou New York mettent en place une importante politique de confinement, Ron De Santis, le gouverneur trumpiste de la Floride, décide d'un minimum de restrictions. « Ici, la crise sanitaire a plutôt été vécue comme une opportunité, explique Michael Wiesenfeld. L'état n'a été confiné que quelques semaines, contrairement à d'autres grandes villes américaines. On a donc assisté à l'arrivée massive de New-yorkais ou de Californiens. » Le renouveau économique et culturel de la ville et l'installation de nouveaux habitants ont pour résultat une flambée - voire même un véritable incendie - des prix immobiliers : « Avant la crise sanitaire, le prix au mètre carré était au maximum de 10 000 $ dans le quartier de Brickell Downtown, déclare Michael Wiesenfeld. Aujourd'hui, de nouvelles constructions sortent de terre et proposent des prestations exceptionnelles. De ce fait, les prix peuvent atteindre jusqu'à 40 000 $/m². Nous touchons une nouvelle clientèle d'ultra-riches. » Une enquête, réalisée par le cabinet immobilier international Knight Frank a d'ailleurs révélé que Miami se classera au deuxième rang mondial en 2023 pour l'appréciation des prix de l'immobilier de luxe.

Nature, gentrification et affaires

Quant aux lieux où investir, South Beach plaît toujours beaucoup aux acheteurs en quête de charme Art déco, quand Miami Beach et éventuellement Bal Harbour restent des places recherchées pour tout ce qui touche au tourisme. Coral Gables et Coconut Grove séduisent toujours pour leur cadre alliant prestige, nature et tranquillité. « Tout ce qui est sur l'eau est beaucoup demandé, explique Michael Wiesenfeld. Le nombre de biens disponibles sur ces zones devient extrêmement limité. Les clients se reportent donc sur d'autres quartiers offrant aussi une qualité de vie. » Délaissés il y a encore quelques années, Brickell, Downtown Miami ou Wynwood sont donc en plein renouveau : entre affaires et gentrification, ils proposent une architecture moderne, des immeubles luxueux de bureaux et de résidences, avec de nombreux lieux à la mode où sortir, des boutiques, etc. Évidemment, les biens à la vente ne le restent pas longtemps. Michael Wiesenfeld conseille donc d'être aussi réactif que possible tout en agissant avec rigueur : « Ici le marché est très transparent. Inutile d'aller voir plusieurs agences, il faut travailler avec un unique agent immobilier qui aura accès à toutes les offres disponibles sur le marché et qui connaîtra ses spécificités quartier par quartier. Il n'y a pas de notaire, mais il faut être accompagné d'un avocat et d'un expert-comptable qui pourra conseiller l'acquéreur sur le statut fiscal le plus intéressant. Enfin, le mieux est d'avoir une stratégie et de s'y tenir : penser au présent, mais aussi à une éventuelle revente, c'est le meilleur moyen de décupler ses gains. Et à Miami, c'est un investissement garanti. L'avenir le prouvera. »

[1]Quand le rêve américain se transforme en cauchemar hypothécaire, L'Express, 04/09/2018

Photo | @Adam Thomas sur Unsplash

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#Développements immobiliers

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