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Dans quelles villes est-il plus rentable d’acheter que de louer ?

Une étude de CAFPI, qui a tenu compte de la hausse des taux de crédit et des prix, dresse un classement des grandes villes où l’achat devient rentable plus rapidement, à l’image de Lille, Reims ou Montpellier.

Même si le contexte est inflationniste, les taux de crédit immobilier, pourtant à la hausse, restent sensiblement bas et attractifs. La question mérite donc d’être posée : est-il plus intéressant de louer que d’acheter ? CAFPI, le spécialiste du courtage en prêt immobilier, s’est penché sur cette problématique, en s’intéressant aux charges relatives à l’achat (en excluant la valeur vénale du bien) et à la location dans les 12 plus grandes villes de France. Pour réaliser son analyse, CAFPI s’est intéressé d’un côté aux frais de notaires, auxquels sont ajoutés la taxe foncière mensualisée et les intérêts mensuels du crédit immobilier sur 25 ans (2,4% pour le crédit immobilier en 2022, 1,4% en 2021 et 0,3% pour l’assurance emprunteur) ; et de l’autre, le loyer mensuel (avec une hypothèse de hausse annuelle de 2%).

Plus intéressant à Lille, Reims et Montpellier

Les résultats de cette étude montrent par exemples que moins de cinq ans sont nécessaires pour que l’achat soit plus rentable à Reims, Montpellier ou à Lille. C’est d’ailleurs à Reims que l’achat d’un bien devient le plus rapidement rentable par rapport à une location, avec 4 ans et 2 mois. Derrière, arrivent Montpellier avec 4 ans et 3 mois puis Lille avec 4 ans et 6 mois. « On remarque que dans la majorité des cas, c’est le prix de l’immobilier à l’achat qui influe sur la durée avant de devenir rentable. A Lille et Montpellier, c’est la conjonction de prix relativement bas et de loyers élevés qui permet d’assurer une rentabilité rapide de l’achat. A Reims, si les loyers sont relativement bas, le prix l’est également, permettant ainsi une rentabilité rapide », analyse Caroline Arnould, directrice du développement de CAFPI.

Moins de 8 ans à Paris

Logiquement, les villes de Lyon (5 105 euros/m²) et Paris (10 764 euros/m²), où les prix moyens sont plus élevés, font parties des territoires où il faut patienter le plus longtemps pour que l’achat devienne plus rentable que la location, avec respectivement 7 ans 9 mois et 7 ans et 11 mois.

C’est à Bordeaux qu’il faut patienter le plus longtemps

Mais c’est la ville de Bordeaux qui est leader de ce classement des territoires où il faut attendre le plus longtemps pour que l’achat soit plus rentable que la location. En effet, à Bordeaux, 8 années sont nécessaires pour atteindre la rentabilité ! Les raisons de cette attente, la plus longue parmi les douze grandes villes de France, sont multiples : une taxe foncière élevée (1 953 euros en moyenne en 2022, soit 133 euros par mois) et un prix d’achat parmi les plus élevés (4 906 euros/m²), ce qui renforce le coût pour devenir propriétaire.

La hausse de la taxe foncière pourrait allonger la durée

Dans un contexte, où la tendance est à l’augmentation généralisée des prix à l’achat et des taux de crédit immobilier (qui, sur 25 ans, sont passés de 1,08% en novembre 2021 à 2,3% en novembre 2022), la durée afin que l’achat devienne plus rentable que la location a quasiment doublé en un an. « Par exemple, alors qu’il fallait compter 3 ans et 6 mois à Strasbourg pour que son achat devienne plus rentable que la location en 2021, nous sommes passés à 6 ans et 1 mois en 2022 », souligne Caroline Arnould.

Avec l’augmentation des taxes foncières et des prix de l’immobilier, quasiment partout sur l’ensemble du territoire et dont la tendance devrait rester à la hausse, il est fort probable que la durée pour qu’un achat devienne rentable par rapport à une location, poursuive ce mouvement haussier. « Si obtenir son crédit immobilier aujourd’hui est plus compliqué que l’année dernière, il n’en demeure pas moins que devenir propriétaire reste la meilleure façon de se constituer un patrimoine, et de devenir rentable à partir de quelques années. D’autant que, dans ce contexte inflationniste, emprunter pour un projet immobilier reste la valeur refuge par excellence », conclut Caroline Arnould.

Photo | Pixabay

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