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DPE : LE RAPPORT DU CESER ILE-DE-FRANCE PASSÉ INAPERÇU ET QUI POURTANT EST UNE VÉRITABLE MINE D'OR POUR LES PROFESSIONNELS

Dans le dédale de la Rénovation énergétique, le CESER Ile-de-France et Michel Dubois proposent une documentation fort bien faite.

« Le diagnostic de performance énergétique (DPE), contraintes et opportunités pour le marché résidentiel locatif privé et public. » Tel est le titre du rapport et de l'avis du CESER de la région Ile-de-France présentés par Michel Dubois le 9 novembre 2023(1). Rien qui ne constitue une promesse de lecture passionnante. Rien ne laisse présager non plus d'effets de surprise ou même d'une petite dose d'irrévérence qui susciterait la curiosité et donc la lecture.

Nous vous l'accordons, la littérature sur le DPE est nombreuse et fournie. Pourquoi un volume de plus ? Ce document pourrait, au fond, constituer tout au plus un chapitre supplémentaire de la littérature déjà existante. Pourtant, ce rapport, synthétique et précis à la fois, est si remarquable qu'il pourrait faire partie de la documentation socle de tout professionnel de l'immobilier soucieux de pouvoir renseigner ses clients propriétaires sur une législation contraignante qui fait beaucoup parler d'elle, mais qui est encore méconnue. Une législation qui recèle aussi, en son coeur et pour les années à venir, bien des tracas...

Mieux connaître pour mieux comprendre

Même s'il adresse, pour partie, la question du parc locatif privé au regard de la législation relative à la rénovation énergétique des logements situés en Ile-de-France, le document établi par le CESER et présenté par Michel Dubois est une mine d'or pour le professionnel de l'immobilier, notamment en sa première partie applicable à l'ensemble du territoire national. Quelques exemples.... Saurions-nous tous indiquer à nos propriétaires les divers supports et aides mis à la disposition des propriétaires bailleurs connus alors même que les évolutions en la matière sont permanentes ? Le rapport le fait. Saurions-nous expliquer succinctement mais clairement comment les règles s'appliquent lorsque le logement est en copropriété et quelles sont les dérogations ?

Pensez-vous que tout cela ne serait que littérature ? Rappelons cependant le devoir de conseil qui pèse sur les épaules de chaque professionnel, tout comme l'intérêt évident que de s'armer d'une bonne culture professionnelle. A ce titre et pour seul exemple pris ici, saurions-nous tous expliquer comment et sur quels critères le calculateur 3CL fonctionne et s'il est identique partout en Europe ? Pas certain. Pourtant, à partir de 2024, les DPE en Europe « devront respecter un modèle commun pour permettre la transition écologique du secteur du bâtiment. Mais la diversité du parc immobilier en Europe rend le chantier complexe. » Et le rapport de donner en quelques mots les clés de compréhension pour quelques pays européens. En France, bien des territoires longent une frontière ...

Les problématiques posées par le DPE sur le marché résidentiel

Créé et mis en application en 2006, le DPE n'en finit pas de voir ses effets augmentés sur le marché résidentiel, sans toutefois que les propriétaires ne perçoivent l'urgence. « Malgré l'évolution du prix de l'énergie, le grand nombre de parutions dans la presse (généraliste et spécialisée), de communications dans les médias nationaux, notamment à l'initiative du Ministère de la Transition Ecologique, et d'informations chez les professionnels de l'immobilier, de nombreux propriétaires n'ont pas encore intégré l'impérieuse nécessité de procéder à la rénovation énergétique de leurs biens » note le rapport du CESER.

Et pourtant... L'année 2023 a été marquée par les premières interdictions de location des « passoires énergétiques »« uniquement » aux nouveaux contrats de location en application du Décret n°2021-19 du 11 janvier 2021. Or, le rapport du CESER de la région Ile-de-France présenté par Michel Dubois le 9 novembre 2023 soulève, parmi d'autres points tout aussi intéressants, la question des locations classées E, F ou G qui, à compter du 1er janvier 2025, pourraient se retrouver . « Les propriétaires vont donc se retrouver du jour au lendemain en situation d'illégalité (location d'un logement indécent). Aujourd'hui, les administrateurs de biens continuent de mettre en location des logements étiquetés DPE E, F ou G sachant pertinemment qu'à compter de 2025/2028/2034, le propriétaire ne respectera plus les critères de décence. Les administrateurs de biens vont-ils pouvoir continuer à assurer la gestion locative d'un bien dont ils ont connaissance de la non-décence ? A ce jour, inextricable juridiquement, cette situation d'illégalité de location d'un bien indécent, risque de faire l'objet d'une profusion de recours susceptibles d'engorger les tribunaux ».

Devoir de conseil oblige, un professionnel prendra donc soin d'avertir son client et de le guider sur la voie des travaux de rénovation, et des aides disponibles. Il documentera avec soin ses diligences... et le CESER, ainsi que d'autres organismes, que de proposer au gouvernement les aménagements nécessaires à la bonne conciliation des deux impératifs du moment : sécuriser le marché locatif résidentiel de tout appauvrissement fort mal venu en cette époque de crise grave du logement et conduire le moins douloureusement possible les propriétaires bailleurs sur la voie de la rénovation énergétique de leurs biens immobiliers.

(1) - DPE, contraintes et opportunités pour le marché résidentiel locatif privé et public ? En ligne sur le site internet du CESER Ile-de-France : https://www.ceser-iledefrance.fr/ressource/le-diagnostic-de-performance-energetique-dpe-contraintes-et-opportunites-pour-le-marche-residentiel-locatif-prive-et-public/
(2) - Au 1er janvier 2025 pour les logements classés G, au 1er janvier 2028 pour les logements classés F, et au 1er janvier 2034 pour les logements classés E.

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