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Les courtiers en crédit immobilier touchés aussi par la crise

Comme d'autres professionnels du secteur de l'immobilier, les courtiers subissent la crise immobilière. Leur nombre est en baisse depuis 2023 et leur rôle est moins de moins incontournable auprès des banques mais aussi des emprunteurs.

A l'instar des agents immobiliers et promoteurs, les courtiers ne sont pas épargnés par la crise. En effet, ces professionnels, qui jouent le rôle d'intermédiaires entre les emprunteurs et les banques, traversent une période compliquée, touchés par la baisse du nombre de crédits immobiliers et lâchés par les réseaux bancaires. Pour continuer d'exister, certains sont poussés à la surenchère, alors que d'autres ont décidé de jeter l'éponge. « Tout le monde a traversé l'année 2023 en capitaine de rafiot sur une mer déchaînée », détaille Ludovic Huzieux, cofondateur du réseau Artémis courtage. Un discours relayé par Côme Robet, président de l'association professionnelle CNCEF Crédit. « Il y a beaucoup de courtiers qui sont en difficulté aujourd'hui ».

Baisse des courtiers en 2023

Association en charge de recenser et d'homologuer les courtiers professionnels, l'Orias confirmait qu'une baisse s'observait. Elle relevait, fin 2023, 6 300 courtiers en opérations de banque et en service de paiement, contre 6 950 début 2023. Côme Robet déplore que " Beaucoup (...) sont partis faire autre chose."

Après des années fastes boostées par des taux d'emprunt immobilier bas, la période dorée pour ces rapporteurs d'affaires semble révolue. Auparavant, les banques, qui se faisaient concurrence sur le crédit à l'habitation et qui en faisait un produit d'appel, n'hésitaient pas à les rétribuer avec des commissions. Ces dernières tournaient, en général, autour de 1% du montant du crédit. Selon plusieurs retours d'expérience, ces commissions permettaient aux courtiers de multiplier leur salaire, autour du SMIC, par 2 à 4 fois avec le variable. Pour certains courtiers, notamment les indépendants qui ne dépendent pas des réseaux plus larges, cette commission est vitale.

Mais en augmentant ses taux directeurs, la Banque centrale européenne (BCE) a mis, en partie, fin à ces pratiques dès l'été 2022. En effet, les banques ont immédiatement répercuté cette hausse dans leurs barèmes car elles étaient soucieuses de leurs marges.

Les courtiers doivent s'adapter

Un dirigeant de banque en ligne raconte que certaines banques « ont totalement arrêté le crédit immobilier, d'autres ne l'ont réservé qu'à leurs clients ». Au point que la banque de France a tenu à rappeler son devoir à la profession : financer l'économie. L'institution étudie la possibilité d'un mécanisme de recours quand les dossiers sont refusés mais potentiellement solvables. Dans le même temps, les candidats à l'achat ont fait le constat qu'un point de pourcentage en plus sur leur crédit immobilier pouvait renchérir le coût d'un prêt. Sur une période de 20 ou 25 ans, cela peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros. Beaucoup ont donc pris la décision de reporter dans le temps leur projet d'achat, en espérant pouvoir se rattraper un peu sur un prix de vente qui peine toujours à baisser.

Selon les données que la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) a rendues publiques, le marché immobilier français a enregistré une chute brutale de 22% des ventes en 2023. Dans le même temps, la commission moyenne des courtiers a également dégringolé, se rapprochant même de zéro, pour les rares banques qui travaillaient encore avec eux. Le président de l'association professionnelle CNCEF Crédit prône pour enrichir le rôle du courtier qui ne se limite pas à « je prends votre dossier et je l'amène à la banque ». « On est à un carrefour, le métier est en train de changer ». Selon l'expert, les professionnels du courtage doivent se réinventer et diversifier leurs activités vers de l'accompagnement auprès d'autres clientèles, comme les chefs d'entreprise, vers de l'assurance aussi et du conseil en patrimoine.

L'inquiétude des courtiers

Dans ce contexte, de nombreux courtiers sont de plus en plus inquiets pour leur avenir. A deux reprises, le syndicat professionnel UIC a organisé une manifestation devant les locaux de la Banque de France, à Paris. En septembre 2022, le rassemblement a réuni une centaine de personnes, et en novembre 2023, seule une quinzaine de professionnels avait manifesté. La méthode utilisée par les manifestants, coiffés de bérets évoquant l'Abbé Pierre, avait créé un certain malaise dans la profession. Ils avaient agi ainsi car ils voulaient dénoncer le déni de la Banque de France, notamment sur le taux d'usure, taux maximum appliqué aux crédits immobiliers afin de limiter le surendettement. Les contestataires dénonçaient aussi les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui plafonnent notamment le taux d'effort, c'est-à-dire le total des dépenses liées à l'habitation rapporté aux revenus. Ces précautions ont pour objectif de limiter les carences des emprunteurs, un fait rare qui peut avoir des répercussions sur la banque prêteuse et l'assureur, mais pas sur le courtier.

Photo | Pixabay

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