Pourquoi l’investissement dans le logement étudiant reste rentable ?

Aujourd’hui 1 million d’étudiants sont à la recherche d’un appartement alors que la disponibilité en logement est seulement de 340 000. Une population qui est par ailleurs, en constante augmentation puisqu’on chiffre à 40 000 les nouveaux arrivants chaque année sur les bancs de l’enseignement supérieur [1]. Il y a donc beaucoup à faire sur ce marché où la série de confinements liés à la pandémie n’a pas effacé la pénurie de biens. Une demande également portée par le retour des étudiants étrangers qui avait un temps délaissés la France en raison du Covid et pour qui trouver un logement s’impose à nouveau.

Un rendement intéressant

Dans ce contexte le logement étudiant permet de faire fructifier son argent de manière sécurisé. L’investisseur perçoit un loyer correct, régulier sur le long terme avec des risques d’impayés réduits au minima puisque dans 90% des cas les parents se portent garant de leur progéniture. Résultat, si l’on s’appuie sur l’investissement moyen de 70 000€ réalisé aujourd’hui par un Français, le rendement annuel s’établit entre 3,5 à 4 % nets de charges.

Des avantages fiscaux

Investir dans le logement étudiant permet également de bénéficier du remboursement de la TVA. Pour cela le propriétaire doit conserver le bien pendant vingt ans. En achetant un bien dans l’ancien avec des perspectives de travaux de rénovation, l’investisseur peut aussi profiter d’une réduction fiscale appliquée sur l’impôt sur le revenu, dont le montant se fixe selon la durée de la location (loi Denormandie). D’autres avantages sont inhérents à la façon dont le propriétaire choisira d’exploiter son bien. Il est en effet possible d’être loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP). Quel que soit l’option choisie par l’investisseur, ses revenus seront assimilés à des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) c’est-à-dire qu’il peut déduire les charges d’entretien, de réparation, les impôts locaux, les intérêts d’emprunt, mais aussi l’amortissement du mobilier et des locaux. En LMNP, le dispositif « Censi-Bouvard », permet une réduction d’impôt de 11 % applicable sur le prix hors taxe d’achat du bien immobilier neuf. Cette réduction s’applique sur une période de 9 ans pour un prix plafond d’achat de 300 000€.

Des rendements plus attractifs selon la ville

Pour une rentabilité sur le long terme, miser sur un logement dans une ville attractive proche d’une université ou d’une grande école, à deux pas des moyens de transport en commun est la meilleure solution. Le Covid étant passé par là, la rentabilité locative d’un logement selon la zone géographique a été redessinée. Si 5 villes (Paris, Lyon, Nice, Toulouse, Bordeaux) caracolent en tête, les villes moyennes de province tirent aussi leur épingle du jeu en raison de leur prix attractifs et d’un rendement élevé.