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Pouvoir d’achat immobilier : qui est le plus impacté ?

Tandis que le pouvoir d’achat est au centre des préoccupations et de l’actualité, les taux d’intérêt restent en hausse depuis janvier 2022. Quelles sont les villes les plus impactées ? Et quelles sont les perspectives pour 2023 ? Meilleurs Agents décrypte l’impact de cette tendance à la hausse.

Meilleurs Agent, leader de l’estimation immobilière en ligne, mesure l’impact de cette tendance haussière ville par ville et analyse la solvabilité d’un ménage composé de deux personnes pour l’acquisition d’un logement de 50 m².

Tandis que les taux plafonnent encore à 2,65%, les foyers français restent solvables pour l’achat d’un bien de 50 m². En effet, tous territoires confondus, plus de 64% des ménages sont en mesure de réaliser une acquisition d’une telle superficie, selon cette étude réalisée en octobre dernier. Néanmoins, depuis janvier 2022, la hausse de +0,8 points des taux d’intérêts couplée à la hausse générale des prix de l’immobilier (+4,6% en France sur la même période), a eu des impacts sur les ménages. Beaucoup d’entre eux, qui étaient jugés solvables en début d’année, se retrouvent désormais exclus du marché. En janvier 2022, ils étaient 70% à avoir une capacité d’achat suffisante. Cela représente une perte de 6 points en dix mois. « 7 ménages français sur 10 étaient solvables pour l’achat d’un T2 en début d’année, contre 64% en octobre. Un chiffre qui pourrait descendre jusqu’à 60% début 2023, dans une hypothèse de taux qui nous semble crédible à 3,45% et dans un contexte de hausse des prix à hauteur de 3%. Autant d’éléments qui permettent de recontextualiser le pouvoir d’achat immobilier français, lequel demeure bon, même si de fortes disparités sont observables selon les territoires », analyse Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques de Meilleurs Agents.

Des disparités selon les territoires

En dépit d’une hausse des prix de l’immobilier supérieure à la moyenne nationale (+6,5% pour les zones rurales contre +4,6% en France), les zones rurales sont les moins impactées avec une majorité de ménages qui sont en mesure d’acheter un bien de 50 m². La preuve : plus de 8 ménages sur 10 sont en mesure de réaliser leur projet immobilier dans les zones rurales en 2022. En métropole, ce constat est totalement différent car, face à des prix de l’immobilier élevés, l’accès à la propriété est plus compliqué. En octobre dernier, ils n’étaient plus que 48% des ménages, composés de deux adultes, à être en capacité d’achat dans les 50 plus grandes villes de France. Ils étaient encore plus de la moitié au début de l’année 2022. Dans les grandes métropoles, cette tendance s’amplifie car seuls 37% des ménages des 10 plus grandes villes de France peuvent acheter un 50m². Cela représente une baisse de 7 points depuis janvier.

Augmentation sensible à Rennes, Montpellier et Marseille

L’étude apprend que Montpellier, Rennes et Marseille sont les villes où les ménages sont les plus touchées par la hausse des taux. Ainsi, à Rennes, seuls 37,7% des ménages sont jugés solvables, c’est -7,7 points par rapport au début d’année. A Montpellier, ils sont 37,1% soit -7,2 points tandis que dans la cité phocéenne, ils ne sont plus que 38% des ménages à pouvoir acheter contre presque la moitié (46,6%) en début d’année, soit une baisse de 8,8 points. « Marseille fait figure de proue de ces métropoles dont le marché est en plein bouleversement. Ses prix immobiliers sont en forte expansion avec une hausse supérieure à 10% depuis le début de l’année. A cela s’ajoute une forte pénurie de biens en vente, puisque son stock a été réduit de moitié en 4 ans. De quoi créer un état de tension qui va protéger le marché immobilier de la ville face à la baisse de la demande », analyse Barbara Castillo Rico.

La ville de Paris, de son côté, continue de faire office d’exception. Avec un prix de l’immobilier moyen de 10 401 euros par m², seulement 17,1% des ménages ont la capacité d’acquérir un appartement de 50m². Il s’agit d’une baisse de 1,8 points par rapport au début d’année. « La remontée des taux d’intérêt reste sensible dans la capitale puisque le pouvoir d’achat immobilier (soit le nombre de mètres carrés que peut acquérir un ménage en fonction du prix de marché, de la mensualité qu’il est en capacité de verser et de la durée de l’emprunt) est parmi les plus faibles de France à 24 m². On remarque par ailleurs un allongement des délais de vente à Paris à 68 jours, soit 24 jours de plus qu’en août 2020 ! C’est un indicateur supplémentaire qui confirme la fragilité de la demande parisienne », ajoute Barbara Castillo Rico.

Les perspectives pour 2023

L’augmentation des taux d’intérêt enclenchée, en partie, par la Banque centrale européenne, devrait continuer. Cette hausse pourrait atteindre 3,45% d’ici le 1er janvier 2023. Meilleur Agents précise que 6 ménages français sur 10 demeurent en mesure d’acheter un 50 m2 dans ce scénario, ce qui prouve une nouvelle fois de la bonne solvabilité de la majorité des Français. Les ménages des plus grandes villes demeurent toutefois les principaux impactés. En effet, dans cette même hypothèse de taux, seulement un tiers des ménages des dix plus grandes villes de France, hors Paris, disposeront, en 2023, de capacités financières pour acheter un bien de 50 m². En revanche, à Paris, ils seront 84% des ménages à être exclus du marché. Enfin, à Nice et Lyon, les demandes seront particulièrement impactées, avec respectivement 21,1% et 28% des ménages en capacité d’achat.

Les zones rurales resteront les plus épargnées, avec une très grande partie de ménages (82%) en capacité d’accéder à la propriété.

Photo | Pixabay

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