Tracfin, une priorité nationale

Comme chacun le sait, les professionnels de l'immobilier, ont des obligations de vigilance pour lutter contre les circuits financiers clandestins. A ce titre doivent maitriser le dispositif de LCB/FT et mettre en place des procédures Tracfin qui leur sont propres.

Qui est concerné ?

La mise en place des procédures Tracfin concerne tous les professionnels qui livrent leur concours à des échanges financiers. Le 8° de l'article L.561-2 du Code monétaire et financier vise tout particulièrement les professionnels de l'immobilier régis par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, et exerçant des activités d'achat, de vente ou de location (pour les transactions d'un montant égal ou supérieur à 10 000 € par mois) telles que mentionnées aux points 1°, 2°, 4°, 5° et 8° de l'article 1 de la loi de 1970.

Quelles obligations s'imposent ?

Les professionnels de l'immobilier ont une double obligation en matière de procédures Tracfin : une obligation de vigilance et une obligation de déclarations des soupçons. À ces deux obligations principales viennent s'ajouter quelques obligations secondaires telles que les obligations de formation et d'information, de contrôle interne et de conservation des documents.

L'obligation centrale reste toutefois d'interpeler les autorités lorsqu'un soupçon est avéré lors d'une opération immobilière. Ne pas le faire, c'est risquer d'être assimilé à un acteur à part entière d'une opération de blanchiment d'argent ou de financement du terrorisme, et par suite, c'est s'exposer à de sévères sanctions voire de perdre sa carte professionnelle.

Or on l'aura compris pour être en mesure de déclarer un soupçon, il faut tout d'abord être en mesure de le repérer d'où l'importance de la mise en place d'une procédure de vigilance au sein de chaque agence immobilière.

Il faut instaurer un protocole propre à son agence

Quels informations et documents recueillir ?

Nous allons ainsi cheminer et déterminer lors d'une analyse formalisée si le client présente un risque et/ou si l'opération réalisée, ou simplement envisagée, présente à son tour un risque. Les justificatifs vont bien évidemment différer dès lors que l'on sera en présence d'un client personne physique ou d'un client personne morale et/ou en raison de la typologie de situation.

Par exemple, en présence d'une personne physique, il faudra notamment recueillir la copie de sa pièce d'identité en cours de validité, comportant photo et signature du client. Le client ainsi parfaitement identifié ne présente aucun risque. En revanche lorsque l'on n'est pas capable d'identifier le client (quelqu'un qui se présente pour le compte de quelqu'un d'autre que l'on ne voit jamais) une vigilance doit être observée et une déclaration de soupçon éventuellement réalisée.

Cette phase de recueil de preuves n'est, j'en conviens, pas toujours évident parce nos questions peuvent paraître intrusives, parfois même elles peuvent braquer notre client. Mais la solution réside très certainement dans notre manière de communiquer : il est peut-être judicieux, dans un premier temps de donner l'impression à son client de s'intéresser à lui, à sa vie, et donc d'établir un lien de confiance, pour seulement après en venir à lui expliquer que chaque professionnel de l'immobilier est soumis à des obligations légales de LCB/FT qui lui imposent de solliciter certains documents et informations. A ce moment précis, vous pouvez alors compléter votre dossier.

Soupçons et déclaration de soupçon

Comme souvent en droit français, la notion de soupçon n'est pas définie de manière précise. En effet, le Code monétaire nous dit seulement qu'avoir un soupçon, c'est avoir une absence de certitude. En d'autres termes, il y a soupçon lorsqu'il y a doute, doute sur l'identité du client, doute sur la transaction, doute sur la provenance des fonds.

La déclaration de soupçon quant à elle s'effectue simplement par internet ou par courrier, et repose sur un argumentaire motivé. Une fois déposée, le service Tracfin prend immédiatement le relais de l'agent immobilier. En cas de besoin il reviendra vers l'agence pour plus d'informations et de pièces justificatives.

Enfin, rappelons qu'afin de respecter le principe de stricte confidentialité dans le cadre de cette déclaration de soupçon et dans l'exercice du droit de communication, il est toutefois impératif de nommer des référents Tracfin au sein de son agence : un déclarant, chargé des déclarations de soupçons et un correspondant chargé du traitement des demandes émanant du service Tracfin. Notez que ces figures peuvent être réunies en une seule et même personne.

Se former et former ses équipes, s'informer

Instaurer une cartographie des risques n'est pas suffisant, surtout si celui qui doit l'établir méconnaît ou méjuge la réglementation et l'actualité, ou si celui qui doit la respecter est ignorant du sujet. Il est ainsi nécessaire de s'informer, de se former, et de former ses équipes. Chacun (dirigeant, agent commercial, salarié) doit en effet savoir, sans ambiguïté, de quoi on parle lorsque l'on aborde le sujet Tracfin ; chacun doit avoir connaissance des risques et des obligations qui lui incombent dans le cadre des procédures de LCB/FT.