INTERVIEW

FNAIM : « Le logement privé doit pouvoir proposer une offre forte et renouvelée »

Si le marché tend à se ralentir, il semble résister en dépit de la crise sanitaire. Dans ce contexte, la FNAIM et son président Jean-Marc Torrollion invitent le Gouvernement et les collectivités locales à revoir certains dispositifs, afin notamment de redynamiser l'investissement locatif privé. En ces temps difficiles, la fédération entend également soutenir ses adhérents et alerter sur la situation étudiante.

Selon un baromètre SeLoger paru dernièrement, le prix du m² en France continue à augmenter malgré la crise sanitaire. En parallèle, la pénurie de biens à vendre semble s'installer...

S'il y a bien une raréfaction de l'offre, je crois que cette analyse est à relativiser. Les grandes villes de France ne représentent pas l'ensemble de la France, et le marché s'exprime sur tous les territoires. Nous devons ainsi considérer le marché des petites et des moyennes villes qui reste dynamique. On observe d'ailleurs une hausse d'un peu plus de 6 % dans une quarantaine de villes de plus de 100 000 habitants, l'arrivée de population avec un fort pouvoir d'achat pouvant tirer les prix vers le haut. En parallèle, la demande reste forte. Pour moi, nous parvenons plutôt à un point d'équilibre du marché qui évoluera certainement positivement sur les territoires évoqués. En revanche, nous atteignons un plafond dans les plus grandes villes : quand dans l'ancien, on atteint un prix au mètre carré quasiment équivalent à celui du neuf, il y a une asymptote.

Le Pinel vient d'être pérennisé jusqu'en 2024, mais ses avantages fiscaux seront abaissés à partir de 2023. Quelle incidence cette réforme a-t-elle pour les futurs investisseurs locatifs ?

Quand on sait que ces investisseurs sont déterminants dans le logement des Français, et dans le déploiement d'une offre locative sur tout le territoire, cette évolution aura forcément une incidence dans l'attractivité du neuf. Dans un avenir proche, je crois que les investisseurs mettront sur un pied d'égalité le neuf et l'ancien, en regardant quelles sont les meilleures opportunités en termes de prix, de rentabilité, de classement énergétique. Le Gouvernement fait l'erreur de considérer que le logement locatif fonctionne seulement sous l'angle du logement social qui reçoit déjà beaucoup d'avantages... alors même que c'est le logement privé qui a le plus progressé en offres de location sur les 10 dernières années. Il faudrait plutôt raisonner de manière globale en pensant le marché de la location à travers ses deux piliers : le social et le privé, qui doit pouvoir proposer une offre forte et renouvelée. Alors que l'on risque d'observer un désinvestissement dans les logements F et G en location, on est encore en train d'amoindrir l'attractivité fiscale de l'investissement dans le neuf. Je propose donc au ministère que tous les logements F et G, qui étaient loués et qui sont mis en vente, soient éligibles au Denormandie dans l'ancien dans le cadre d'une vente prévoyant une rénovation.

En parallèle, les nouvelles règles d'octroi – intégrant l'assurance du prêt dans le calcul du taux d'endettement - ne risquent-elles pas encore de ralentir le marché ?

Désormais, on raisonnera en effet en taux effectif global. Cela limitera sans doute la capacité d'endettement ou le montant empruntable. Nous constatons pour le moment une sélectivité des banques et un taux d'apport plus important qu'auparavant. C'est sur ce point que l'emprunt se jouera désormais, notamment pour les primo-accédants et les nouveaux investisseurs. Pour le moment, c'est difficilement mesurable, l'offre étant plus rare et la demande s'exprimant étant solvable. Le contexte masque la réalité d'une population qui sera de fait exclue du financement.

La FNAIM a dernièrement adressé une lettre ouverte aux maires concernant la rénovation énergétique des logements, pourquoi ?

Nous considérons que la rénovation énergétique doit passer par l'implication des collectivités territoriales dans la définition des périmètres de ravalement obligatoire, et dans le fait de pouvoir y associer une forte incitation à une isolation thermique par l'extérieur. Nous voulons alerter les maires : ils pourraient avoir une mauvaise surprise sur la réalité de l'offre de logements louables d'ici 2028 dans leur commune, certains d'entre eux étant classés F et G. Notre idée est de les inciter à s'interroger sur le classement du patrimoine immobilier de leurs concitoyens et de mettre en place des politiques d'accompagnement pour leur rénovation énergétique. Cela, plutôt que d'envisager un encadrement des loyers ou l'extension des permis de louer.

Vous venez de lancer la campagne « fiers d'être entrepreneurs ». Est-ce pour valoriser vos adhérents en ces temps difficiles ?

Nous voulons rappeler que le secteur immobilier, essentiellement constitué de TPE et de PME, est un secteur d'entrepreneurs et de personnes engagées. Elles peuvent tout à la fois travailler dans un réseau, mais aussi au travers de leurs propres enseignes, c'est d'ailleurs le cas à 75 %. Je voulais, à travers plusieurs portraits, démontrer que c'est un monde de diversité – comptant autant de femmes que d'hommes – avec de nombreux modèles, racontant de nombreuses reconversions, riches de parcours, de compétences, de carrières et de qualités plurielles.

La FNAIM du Grand Paris a appelé l'État à mettre en place un dispositif d'urgence en faveur du logement étudiant*. Leur situation vous paraît-elle préoccupante ?

Je ne sais pas quel accueil la ville de Paris a réservé à ce dispositif, mais si l'idée est bonne, elle pourrait être étendue dans les villes où les marchés sont les plus tendus. Je souligne qu'en ce moment l'offre de location parisienne remonte... tout simplement parce que les étudiants s'en vont. C'est une mauvaise nouvelle, car cela signifie que notre jeunesse a moins besoin de se loger, la majorité des cours ayant lieu à distance. Cela m'interpelle : quel sera le logement étudiant de demain si ces dispositifs distanciels s'inscrivent dans le temps ? Cela pose aussi la question dont se vit maintenant la période de la jeunesse... Nous devons rester vigilants sur ce marché.

Toujours concernant les étudiants, l'ESI (École supérieure de l'immobilier) lance les « Digital Meeting ESI », des rencontres 100 % digitales à destination des futurs étudiants.

L'idée est de recruter nos étudiants grâce à une présentation distancielle de l'ESI en leur expliquant la manière dont elle fonctionne, l'accompagnement dont ils pourront bénéficier et la qualité des cours qui y sont délivrés. Notre école fonctionne sur le principe de l'apprentissage, qui permet de maintenir le lien avec la jeunesse, alors même que la période que nous traversons n'est pas propice à son expression. Sur ce point, l'association Alumni de l'ESI s'efforce de contacter tous nos étudiants afin qu'ils ne soient pas isolés. C'est un effort que nous devons faire aujourd'hui afin de préserver cette génération et de les former pour qu'ils gardent confiance dans leurs choix et dans l'avenir.

*NDLR : à savoir de permettre aux propriétaires de biens locatifs, qui accepteraient de louer gratuitement à un étudiant, de bénéficier d'un crédit d'impôt à hauteur de 50 % du montant du loyer offert.

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