INTERVIEW

FNAIM : « Les bailleurs sont plongés dans une situation paradoxale »

En ce début d'année 2021, la FNAIM constate que, même si le secteur immobilier est fragilisé, la pierre reste une valeur refuge. Dans un contexte économique compliqué, elle espère que son action auprès du gouvernement l'incitera à revoir sa copie concernant notamment l'accompagnement du secteur locatif privé. Explications avec Jean-Marc Torrollion, le président de la fédération.

L'année 2021 débute dans un contexte économique tendu. Comment voyez-vous l'immobilier en 2021 ?

L'immobilier ne sera pas déconnecté des réalités économiques et psychologiques de notre pays. Il restera une valeur dynamique, mais les volumes resteront plus faibles qu'en 2020. On constate une baisse des biens à la vente, nous allons donc certainement au-devant d'une année plus attentiste de la part des vendeurs, même si les prix ne s'effondreront pas. Je crois que l'activité de la location devrait quant à elle bien tourner, les besoins de logements continuant à s'exprimer. La demande en matière d'investissement devrait d'ailleurs se poursuivre, la pierre étant toujours considérée comme une valeur refuge. Sur ce point, nous observons également un retour en grâce des meublés, certainement inspiré par l'avènement du télétravail. Les chiffres le prouvent : sur toute la France, leur part moyenne est passée en dix ans de 8,79 % à 11 %.Concernant l'activité des syndics de copropriétés en revanche, nous sommes dans une situation difficile : nous aurons besoin un moment ou à un autre de prises de décision de la part des copropriétaires pour engager des actions lourdes – comme des travaux de rénovation énergétique – alors que nous sommes aujourd'hui toujours pénalisés par l'impossibilité de rencontrer nos clients.

Le HCSF assouplit ses recommandations... Cette mesure contribuera-t-elle à la relance ?

C'est une bonne nouvelle. On sort enfin de ce fameux dogme selon lequel l'immobilier n'était pas finançable au-delà de 25 ans (NDLR : la durée maximale des prêts étant allongée de 2 ans – soit 27 ans – pour certaines opérations). Le taux d'effort rehaussé à 35 %, contre 33 % jusqu'à aujourd'hui, aurait pu l'être encore plus ; mais cela reste encourageant pour les investisseurs. Enfin, le taux de flexibilité accordé aux banques passe de 15 à 20 % et sera davantage ciblé sur les primo-accédants. Cependant, ces nouvelles recommandations ne doivent pas être compensées par des exigences d'apports personnels importants de la part des banquiers... Ce que nous constatons actuellement. Ceux-ci nous disent qu'ils respectent ainsi les ratios d'endettement, mais pour moi, ils expriment ainsi une possible défiance quant à la valeur de leurs clients.

La FNAIM observe un rééquilibrage entre les grandes métropoles et les villes de taille moyenne. Est-ce une tendance durable ou simplement conjoncturelle ?

Nous constatons effectivement que les transactions baissent dans les grandes métropoles au profit de villes plus moyennes, où le solde migratoire compense chaque année un peu plus le déficit du solde naturel. Cette tendance peut donc être durable et apporter un véritable rééquilibrage entre territoires. L'exemple de la ville de Poitiers l'illustre bien : depuis la mise en service de la ligne à grande vitesse Paris-Bordeaux, qui la dessert, les prix du mètre carré ainsi que les loyers augmentent. Ce phénomène est particulièrement lié à l'apport d'une population active qui s'affranchit de l'attraction de l'Île-de-France.

En 2021, quelle sera votre ligne directrice en matière de politique ?

Nous débutons l'année avec la nouvelle adhésion de Square Habitat, le réseau d'agences immobilières du Crédit Agricole. Cela prouve que nous sommes un syndicat rassembleur, que notre ligne politique de combativité est de plus en plus reconnue par les professionnels. En 2021, je ne me départirai donc pas de cette ligne, car elle défend et promeut nos métiers. Je souhaite continuer à dialoguer avec le Gouvernement sur l'accompagnement de nos concitoyens – particulièrement les bailleurs - dans la rénovation énergétique des bâtiments classés F et G. Je cherche aussi à savoir de quelle manière nos syndics de copropriétés pourront eux aussi répondre à cette obligation de rénovation qui découlera des textes légaux actuellement discutés. Sur ce point, j'espère que dans un an les professionnels de l'immobilier auront cerné la valeur verte et seront capables de la servir au profit de leurs clients. Enfin je continuerai à affirmer que notre profession a gagné ses galons de tiers de confiance.

Vous avez récemment qualifié la politique du logement du Gouvernement comme étant « pétrie de contradictions », notamment vis-à-vis des bailleurs. Quelles sont vos propositions ?

D'un côté le Gouvernement souhaite lutter contre l'artificialisation des sols et limiter la gentrification, mais en même temps il nous explique qu'il y a nécessité à loger les Français et que l'on manque d'offres. Au centre, les bailleurs sont soumis à l'IFI (NDLR : Impôt sur la fortune immobilière), à la hausse des taxes foncières, au permis de louer et désormais à une obligation de rénovation. Ils sont dans une situation paradoxale : comment face à toute cette pression et à ces attentes politiques réussir à générer un accroissement de l'offre ? Pour le secteur privé locatif, je propose donc un accompagnement fiscal immédiat en doublant le plafond des déficits fonciers imputables sur le revenu, par la rénovation énergétique. Parallèlement, le Denormandie doit être étendu dans l'ancien pour toutes les reventes de biens classés F et G précédemment loués. Sinon, je crains un désinvestissement pour près de 400 000 logements du secteur privé locatif. Pour moi, les maires doivent également remplir les quotas de constructibilité des terrains rendus constructibles. Enfin, se pose la question de la contribution fiscale du logement social aux finances de la collectivité territoriale. Il ne doit plus être exonéré de la taxe foncière au détriment des accédants du parc privé.

La Loi Nogal est-elle encore à l'agenda politique ?

Malheureusement, je ne le crois pas. Je regrette d'ailleurs la frilosité de la profession par rapport à ses propositions, car c'est à mon avis une proposition manquée. Elle pourrait revenir à l'agenda ministériel, mais les priorités politiques évoluent... Nous nous rapprochons en effet de l'élection présidentielle. Notre enjeu est donc désormais de formuler nos propositions et celles de la profession concernant les attentes des Français en matière de logement.

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