INTERVIEW

FNAIM : vers un parc privé locatif vidé de ses biens ?

Malgré une année 2022 relativement dynamique en termes d’activité, la FNAIM s’inquiète de l’arrivée potentielle des passoires thermiques sur le marché, ou du désinvestissement de leurs propriétaires. 500 000 logements pourraient en effet manquer au parc privé locatif. Dans ce contexte, la fédération propose des solutions concrètes aux pouvoirs publics pour faciliter la rénovation énergétique. Elle appelle aussi la profession à démontrer sa capacité d’adaptation auprès de l’État, comme des consommateurs. Jean-Marc Torrollion, son président, s’explique.

Après une pénurie durant plusieurs mois, l’offre est-elle de retour ?

C’est encore trop tôt pour le dire. On constate bien un début de détente, avec des délais de vente qui se rallongent, mais l’effet de stock n’est pas encore visible. Il est en revanche assez remarquable de voir que les prix résistent très bien : sur 12 mois glissants au 30 septembre sur la France entière, les prix ont augmenté de 6,7 %; et sur les trois derniers mois, ils ont encore augmenté de 1,8 %... Tirés par les maisons. Celles-ci ont en effet augmenté quasiment deux fois plus que les appartements, avec 8,5 % contre 4,4 % pour les appartements. Quant aux volumes, au 30 juin, ils étaient encore très élevés avec 1,169 million de transactions. L’activité de l’été a été très correcte, même si elle n’était pas au niveau de 2021. En mettant tout cela en perspective, on peut dire que l’année 2022 a finalement été relativement dynamique tant sur les volumes que sur les prix.

L'offre pourrait-elle encore s’enrichir grâce à l’afflux de biens énergivores, leurs propriétaires ayant renoncé à les rénover ?

Nous nous attendons effectivement à une forme de désinvestissement, avec la mise en vente par les bailleurs de logements classés G ou F. Un sondage, réalisé dernièrement par la FNAIM sur 220 000 logements partout en France, démontre que 26 % des bailleurs concernés souhaitent mettre en vente. Ce taux, appliqué aux 1,6 million de logements classés F ou G du parc privé locatif, signifie la vente potentielle de plus de 500 000 logements. C’est considérable et cela peut créer un effet d’abondance sur certaines typologies de biens. La question de savoir qui achètera ce type de biens se posera alors : des locataires ? Mais encore faut-il qu’ils en aient les moyens ou que ces logements correspondent à leur projet… Des investisseurs ? Mais si ces logements sont classés G ou F, y verront-ils une opportunité ? Cela ne me paraît pas évident, car ce sera sans doute compliqué d’un point de vue technique. 2023 sera certainement influencé par les prises de décisions des bailleurs concernés et cela se reportera sur le marché qu’il conviendrait d’organiser pour qu’il n’y ait pas une attrition du parc privé locatif.

Comment ? Les pouvoirs publics ont-ils conscience des conséquences à venir ?

Nos propositions sont sur la table des ministres. Parmi elles, nous souhaiterions la suspension automatique de l’indécence énergétique des logements concernés, dès lors qu’un plan pluriannuel de travaux est adopté au sein d’une copropriété dans l’objectif de réaliser des économies d’énergie. Pour les propriétaires, cette formule permettrait d’étaler le coût des travaux sur 10 ans, sans donner congé à leurs locataires. Nous demandons aussi la création d’un DPE collectif opposable pour solidariser les copropriétaires, afin que tous les logements d’une même copropriété puissent sortir de l’indécence et bénéficier d’un même DPE, quelles que soient leurs situations dans l’immeuble. On permettrait l’engagement de travaux plus ambitieux et se faisant, on éviterait de nombreux litiges. Ces propositions ne sont pas des renoncements, mais des aménagements pour éviter un pic inflationniste sur les travaux et surtout, pour avoir le temps de réaliser des études techniques. Cet aspect est un véritable frein pour 64 % des bailleurs qui recherchent des solutions globales.

Dernièrement, une enquête de l’UFC-Que Choisir a épinglé le manque de fiabilité des diagnostics énergétiques. Cela ne risque-t-il pas encore plus de plomber la confiance des propriétaires ?

C’est un vrai problème, car cela peut altérer la confiance des propriétaires et surtout, avoir des conséquences en termes de valeur ou de capacité de location. Une nouvelle nomenclature a été imposée au Français, et si l’outil est à améliorer, ceux qui l’utilisent doivent absolument être homogènes dans son utilisation. Il est impensable de constater des écarts entre deux diagnostiqueurs?! Notre chambre nationale des diagnostiqueurs de l’immobilier, présidée par Yannick Allouche, a clairement posé les enjeux : un enjeu de formation et de certification structurant pour la filière, et un autre sur le prix, synonyme de qualité. Nous la soutenons.

Concernant l’emprunt, les taux d’usure ont augmenté le 1er octobre. Vous attendez-vous à une évolution du marché ?

À 3,05 %, c’est évidemment une satisfaction. Ceci étant, les banques en ont aussi profité pour rehausser leurs taux d’intérêt, qui tendront prochainement vers 4 %. Je crois donc que les effets mécaniques de cette hausse du taux d’usure seront assez modestes. Face à la volatilité de ce dernier ou à la hausse programmée des taux d’intérêt, il faut donc plus d’agilité : nous ne devons pas attendre leur modification ou leur réajustement pour présenter des dossiers de prêts. Nous devons aussi rester vigilants à ce que le taux d’usure ne soit pas hors-sol par rapport à la capacité d’emprunt des Français, qui reste encore très bonne. Il ne doit surtout pas s’agir d’un couperet décorrélé de réalités économiques objectives.

Les élections fédérales auront lieu les 20 et 21 octobre prochains. Parmi les trois candidats (NDLR : Loïc Cantin, François Moerlen et Julien Savelli), tous annoncent vouloir mieux défendre les intérêts de la profession. Que reste-t-il à faire pour une meilleure reconnaissance des pouvoirs publics et des consommateurs??

Cette reconnaissance s’obtient en étant en phase avec les réalités de notre marché et celles de nos adhérents, ainsi qu’avec les aspirations de nos clients. Notre plus grand défi est aussi la capacité de notre profession à être tiers de confiance à l’égard des pouvoirs publics, de notre capacité à être unis face à la perception de notre avenir. Il faudra bientôt s’attendre à ce que la loi Hoguet soit bousculée et que les exigences vis-à-vis de la profession soient réhaussées. Dans ce cadre, le repli sur soi ne doit pas être prôné, il faut au contraire adopter un réflexe d’ouverture et d’adaptation.

Justement, entre inflation, marché tendu, concurrence… Le contexte et l’exercice de leurs métiers ne sont-ils pas de plus en plus difficiles pour les professionnels du secteur ? Êtes-vous optimiste pour les mois à venir ?

Je le suis, car je crois à l’entrepreneuriat ! Nous avons fait la démonstration de notre capacité d’adaptation en 2020. Je crois que certains d’entre nous n’ont en revanche pas réagi assez vite à la formidable hausse du marché, et qu’ils ont laissé la place à d’autres acteurs parce qu’ils n’ont pas massifié leurs forces de vente ou ne se sont pas développés. L’entrepreneuriat seul peut sauver nos métiers; le syndicat étant là pour accompagner les dirigeants et leur donner une vision métier au meilleur niveau.

Congrès FNAIM/Salon des professionnels de l’immobilier : c’est pour bientôt !

Le Congrès FNAIM et le Salon des professionnels de l’immobilier auront lieu les 5 et 6 décembre 2022 au Carrousel du Louvre. Cette 76e édition aura pour thème l’engagement et accueillera notamment quatre intervenants de renom : Fabien Galthié (entraîneur-sélectionneur de l’équipe de France de rugby), Philippe Bloch (entrepreneur, auteur, conférencier, expert du service client), le Général de division Vincent Desportes, et Virginie Raisson-Victor (spécialiste en relations internationales, analyste en prospective, Présidente GIEC Pays de Loire). En parallèle, les visiteurs pourront profiter de formations, d’ateliers sur les problématiques métiers et de rencontres avec de nombreux exposants. À découvrir également, un village écorénovation avec les acteurs clés du changement.
Inscriptions et informations : congresimmobilierfnaim.com

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