INTERVIEW

Table ronde : quelle reprise pour le secteur immobilier ?

Le secteur immobilier va-t-il échapper à l'austérité qui se profile après le confinement ? Quel est le regard des pouvoirs publics ? Quelle vérité entre les différents constats dressés, annonçant pour les uns une « immunité » du secteur face à la crise et pour les d'autres, des impacts plus négatifs ? Éclairage durant un débat animé par Henry Buzy-Cazaux (IMSI) et réunissant Jeanne Massa (CEO Habiteo), Jean-Marc Torrollion (président de la FNAIM), Philippe Taboret (DGA Cafpi) et Stéphane Fritz (DG Guy Hoquet).

Les constats dressés de part et d'autre sur la situation actuelle du secteur sont contradictoires. Quels sont vos regards, vos avis ?

Jean-Marc Torrollion : La reprise a été plutôt satisfaisante pour l'ensemble des cabinets de transaction. La demande est là, mais il y a un réel manque d'offres. Nous allons perdre au moins 120 à 150 000 transactions cette année et nous avons des problèmes de trésorerie dans certains cabinets. Sur le terrain, cela se traduit par de premiers licenciements de force de vente, faute de mandats. Stéphane Fritz : Le dynamisme est réel, nous le constatons sur notre réseau avec 50 % de mandats et 47 % d'actes en plus par rapport à l'année dernière... sans doute en raison du bouchon créé par l'arrêt de l'activité. Pour le moment, il n'y a pas d'hécatombes en matière d'effectifs. Mais nous attendons l'automne pour savoir ce qui va se jouer sur l'emploi. Pour demain, je reste optimiste, il y aura peut-être un report du neuf (du fait des retards de construction) vers l'ancien. Aujourd'hui, l'enjeu est surtout concurrentiel. Subsisteront essentiellement les agents formés et structurés. Le digital sort gagnant de cette crise : la signature électronique était déjà bien ancrée, mais la visite virtuelle immersive va devenir plus systématique.

1, 179 millions de transactions ont été réalisées fin 2019 et cette tendance se maintenait au premier trimestre 2020. Certains annoncent effectivement une baisse, mais sans gravité pour le secteur. Qu'en pensez-vous ?

J-M.T. : Si la baisse de volumes se confirme, elle sera forcément suivie d'une baisse d'activités. Cela influera nécessairement sur l'emploi, la situation de nos entreprises, les volumes de prêts, les travaux de rénovation, les droits d'enregistrement, etc. Les projets des primo-accédants notamment vont être altérés, en raison des changements des conditions d'accès au crédit, mais aussi parce que les ménages ont besoin d'avoir confiance en l'avenir alors que la période est à l'incertitude. Nous nous dirigeons vers un marché de nécessité. Je suis plus optimiste sur l'investissement locatif, grâce à l'épargne mise de côté par les Français. La valeur refuge immobilière va ici pouvoir s'exprimer pleinement, et certaines mesures – comme le Denormandie dans l'ancien - auront leur rôle à jouer.

Côté crédit, les critères commençaient à changer avant le confinement. Comment les banques vont-elles accompagner les projets immobiliers ?

Philippe Taboret : À travers les recommandations émises par le HCSF, les conditions d'accès au crédit se sont en effet déjà durcies - avec une barre d'endettement à 33 %, une limitation de la durée de l'emprunt à 25 ans et une quotité d'intervention des prêteurs limitée à 100 % du prix d'achat. Avec le déconfinement, les autorités bancaires ne vont pas dans le sens d'un assouplissement. Quant au taux d'usure (NDLR : le seuil global de taux qui ne peut être dépassé par un organisme de prêt), il exclut actuellement des emprunteurs qui sont pourtant solvables. Nous demandons donc à la Banque de France, à la Direction générale du Trésor et au ministère des Finances de refixer un plancher qui permettra aux emprunteurs de ne pas emprunter à des taux trop élevés, tout en préservant l'accession au financement. Une autre question se pose concernant la solvabilité de certaines professions plus exposées que d'autres et pouvant potentiellement subir des licenciements. Nous en discutons beaucoup avec les banques qui, tout en ne voulant pas être un frein à la reprise, doivent pouvoir mesurer les risques.

Les taux ont légèrement augmenté durant le confinement. Dans quels sens vont-ils évoluer ?

P.T. : Nous allons rester sur des taux stabilisés à la hausse (environ 0,30 %). Cette augmentation s'explique par la compensation apportée par les banques face aux risques d'impayés ou de contentieux, mais aussi par le fait que jusqu'ici les banques ne faisaient pas de marges sur les crédits immobiliers.

La construction a été très affectée avec une panne totale des chantiers. Quelle est la situation de l'offre et de la demande aujourd'hui ? Le retard pourra-t-il être rattrapé ?

Jeanne Massa : Signalons que nous sommes en plus sur une année d'élections. Avec le confinement, tout s'est en effet arrêté : chantier, commercialisation, etc. On évoque quasiment 25 % de logements neufs en moins sur la production totale prévue. En réaction, de grands bailleurs sociaux se sont engagés à acheter en bloc. Sur ce type de vente, nous ne réalisons pas les mêmes bénéfices, mais cela a amené le secteur à s'interroger sur ses pratiques en matière de commercialisation, de moyens, de poursuite de l'activité et de répartition de ses budgets, notamment sur une accélération de la digitalisation. Pour certaines entreprises, cela a permis de réaliser des lancements commerciaux 100 % digitaux pendant le confinement. De nombreux secteurs ont ainsi gagné du temps sur leurs plans de transformation digitale.

Les coûts de production vont augmenter en raison de l'allongement des chantiers, notamment en raison de l'application des protocoles sanitaires. Cela va-t-il se répercuter sur les prix de vente ?

J.M. : Sur la construction, on estime en effet que l'augmentation des prix du chantier sera de 10 à 20 %. Nous allons devoir revoir entièrement le budget de la promotion et certainement revoir le prix du foncier pour éviter une explosion des prix de vente dans le neuf.

On parle beaucoup d'évolution sociologique de la demande, notamment vers les villes moyennes ou les zones rurales, ou pour une pièce de plus pour le télétravail. Quelle est la réalité ?

S.F. : Sur Internet, nous constatons effectivement une accélération des consultations sur les maisons hors métropoles, mais cela ne se traduit pas forcément concrètement. Il nous faudra encore attendre pour savoir si cela à un impact sur le marché national. Le télétravail a bouleversé les organisations, nous restons vigilants pour savoir si cela va durer.

Que peut-on dire sur les prix ?

S.F. : Je ne vois pas de baisse pour le moment, et nous conseillons à nos vendeurs de ne pas aller dans ce sens. Nous allons attendre et observer les évolutions. J-M.T. : Si l'immobilier reste une valeur tangible, elle ne peut pas être déconnectée du reste de l'économie ou d'une hausse du chômage. Je n'exclus donc pas une correction des prix.

Un plan de relance sectoriel permettrait-il d'anticiper une baisse des volumes ?

J-M.T. : On pourrait obtenir des mesures sur l'accession dans l'ancien et dans le neuf, sans logique de zonage pour veiller à l'équilibre des territoires. Le prêt à taux 0 pourrait retrouver une utilité, étant considéré comme un apport personnel par les banquiers. Il faudrait aussi un soutien à l'investissement locatif fort, avec un Denormandie étendu à toutes les villes de France et un assouplissement des critères de location. Cela soutiendrait la location et le bâtiment. Le Pinel doit également être maintenu. Il y a également un enjeu sur la rénovation énergétique.

Dans un contexte où le secteur doit faire front, les syndicats ne devraient-ils pas s'exprimer d'une seule voix ?

J-M.T. : Vis-à-vis des associations de consommateurs, de l'État et des professionnels, l'union de la FNAIM et de l'UNIS prend tout son sens. Nous avons un ADN commun. Nous sommes actuellement en échange sur les scénarii que pourra prendre ce rapprochement.

Rédaction: Marie Hérault

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