Relance de l'immobilier : les professionnels face à la caméra

De grands groupes étaient alors présents parmi les exposants.

En cette période de ralentissement du marché, la parole a été donnée aux représentants de ces sociétés : retour sur l'évènement.

Le ralentissement du marché s'est fait sentir au cours du premier semestre 2008, qui s'est arrêté de façon brutale à partir de septembre. Nous avons tous été surpris par la brutalité et l'ampleur de l'arrêt des transactions dans le neuf. C'est une crise qui était nécessaire. Le marché de l'immobilier a toujours été cyclique, les plus anciens ont connu la crise de 1982, ensuite la crise de 1990… On a différé de façon importante l'ensemble des lancements commerciaux qui étaient prévus sur le premier semestre 2009, pour rester sur une offre sensiblement équivalente au nombre de transactions. Je pense que les différentes mesures d'accompagnement, dans le domaine des mesures gouvernementales, ont eu pour effet depuis début janvier, de redoper les ventes, et ça n'a rien de comparable avec ce que l'on a vécu pendant le 4ème trimestre 2008.

Nous avons constaté l'année dernière un frein sur l'acquisition de maisons individuelles, cependant 87% des ménages plébiscitent ce type de biens, et plutôt sur un secteur diffus, c'est-à-dire avec un petit terrain. Depuis le début de l'année, des mesures fiscales (doublement du prêt à taux zéro, etc.) nous ont permis de resolvabiliser les clients qui ne pouvaient pas acheter de maison individuelle l'année dernière. Nous avons également le Pass Foncier, qui permet d'acheter d'abord le logement et ensuite le terrain, une mesure très favorable pour notre métier et les acquéreurs. Nous sommes revenus sur des bases beaucoup plus saines et des volumes de ventes équivalents au début de l’année 2008, et nous sommes donc assez satisfaits, et cela devrait continuer car de toutes façons la demande est là, plus forte.

Un peu avant l'été 2008 dernier, les visites se raréfiaient au niveau des bureaux de vente, sachant qu'au mois de juin la plupart des promoteurs avaient réussi à lancer des opérations d'accroche en termes de communication afin de réaliser des propositions commerciales sur les prix de vente. Les mois d'octobre, novembre et décembre ont été assez durs, mais depuis le mois de janvier les fréquentations et le nombre de contacts et de réservations augmentent, principalement grâce à la loi Scellier, notamment sur les programmes parisiens. On est donc assez satisfaits.

A l'heure actuelle, le marché s’oriente plus sur le locatif. En termes de chiffres on retombe sur des volumes de ventes qui semblent identiques à l'an dernier. Deux questions essentielles se posent : Est-ce que les financements suivront ? Et est-ce que les banques permettront aux acquéreurs de pouvoir financer leurs investissements ou leur accession à la propriété ? Par ailleurs, le marché semble plutôt tourné vers l'investisseur grâce à la nouvelle loi Scellier. C'est donc plus que jamais le moment de faire de l'investissement locatif.

Aujourd'hui c'est vraiment le bon moment d'acheter. Certains pourraient être tentés d'attendre, en se disant que les prix vont continuer à baisser, mais le choix sera beaucoup plus limité puisque l'ensemble de la profession a repoussé les mises en ventes, ce qui fait que le stock à la vente diminue sensiblement : je pense que pendant encore quelques mois, il y aura l'effet conjugué d'une offre, avec du choix, des taux particulièrement attractifs pour emprunter, des prix beaucoup plus raisonnables, et toutes une série de mesures qui facilitent l'acquisition. Cependant on ne sait pas quelle sera l'évolution de la conjoncture sur le second semestre.

Grâce au plan de relance qui a été mis en place dernièrement, nous avons un dispositif sur le neuf extrêmement fort et porteur. Nous constatons le retour des investisseurs qui avaient fortement disparus en 2009, puisque le marché de l'investissement avait baissé de près de 70%. Aujourd'hui, il y a une reprise sur le neuf, et le dispositif Scellier a vraiment répondu à la demande des investisseurs. On peut souligner qu'à côté de ce dispositif il y a eu des actions très fortes des promoteurs, des professionnels de l'immobilier, qui ont su réagir rapidement et réajuster les prix. Il y a eu aussi beaucoup d'arrêts de projets pour pouvoir « assainir » le marché. Aujourd'hui on est dans une situation où on a de moins en moins d'offres disponibles à proposer à nos acheteurs.

QUOI DE NEUF SUR LES TAUX DE CREDITS IMMOBILIERS ?

Ce qu'il faut savoir c'est qu'on a retrouvé ce qu'on appelle une « quantification naturelle » des taux, avec des taux courts très bas, et des taux longs un peu plus élevés. Aujourd'hui la structure des taux devrait encore un peu baisser, voire rester en l'état, ce qui laisse des opportunités pour les personnes qui veulent emprunter. Il y a actuellement un ensemble de facteurs qui font que le marché devrait pouvoir redémarrer dans les mois qui viennent : d'une part un ensemble d'aides en faveur des emprunteurs, comme le doublement du prêt à taux zéro, le dispositif du Pass Foncier, et le dispositif Scellier. Ces trois éléments poussent le marché en termes d'offres. D'autre part il y a eu un correctif sur les prix, qui étaient trop élevés pour des logements qui n’étaient pas forcément de bonne qualité, et il y a également un phénomène de demande naturelle qui lui n'a pas baissé car la population continue de s'accroître de manière significative, il y a de forts flux migratoires… le tout devrait permettre au marché de redémarrer.

Il y en a trois : la première est l'expertise, car savoir donner la juste valeur d'un appartement demeure une chose très difficile. Aujourd'hui on s'adresse beaucoup plus à des gens de terrain qu'au particulier ; ce domaine d'expertise est donc très demandé, notamment par les banques, les notaires et les mandataires liquidateurs. La deuxième activité est la gestion, puisque ceux qui ont des difficultés à vendre leur logement et qui n'ont pas vraiment besoin de le vendre le mettent en location et en gestion. Enfin, la dernière activité demeure la transaction, qui reprend lentement du terrain depuis un ou deux mois.

Aujourd'hui, au niveau des taux, on retrouve des conditions qui ressemblent à celles d'il y a à peu près un an et demi, et on a resolvabilisé une grande partie de la clientèle qui avait perdu les moyens d'acheter à cause des taux et des prix un peu trop élevés. Il y a encore du potentiel de baisse, à l'inverse de ce qui a été dit par certaines banques, puisque les taux directeurs qui influencent le taux des crédits immobiliers distribués par les banques ont largement baissé ces derniers mois ; la répercussion n'a pas encore totalement été appliquée par les banques donc on pense qu'avant la fin du premier semestre 2009 nous aurons encore une économie de 0,50 sur les taux. Pour autant les taux sont dès à présent intéressants, et nous pensons retrouver un taux de 4% sur 20 ans d'ici la fin du premier semestre.

Le marché est relativement déréglé en ce moment, avec une baisse du nombre de transactions, sur Paris mais également sur la couronne francilienne. Les prix sont aussi en baisse sur la première et la deuxième couronne, mais de façon plus importante que sur Paris intra-muros qui connaît une baisse de l'ordre de 3,5% depuis le dernier trimestre 2008. Cette baisse devrait avoir tendance à s'accentuer un peu fin 2009 et pourrait atteindre les -7 à -9% sur Paris intramuros. On a donc un distinguo Paris d'une part, première couronne d'autre part, et la deuxième couronne qui est beaucoup plus touchée. Mais malgré la baisse des taux d'intérêt et la fréquentation de nos agences qui n'est pas au top niveau, on sent un léger regain d'activité, avec d'avantage de visites et de contacts. On est passé d'un marché de vendeurs à un marché d'acheteurs, et les deux se trouvent aujourd'hui dans une position d'attente.