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Commissions : Quel recours lorsque l’agent est évincé ?

Lors d'une transaction réussie grâce à lui, l'agent immobilier peut avoir droit a une rémunération. Mais il peut arriver que l'agent soit évincé de la vente du fait d'une manoeuvre du vendeur ou de l'acheteur. Le mandataire a néanmoins des recours pour être indemnisé. Explications :

De quoi parle-t-on ?

L'agent immobilier a droit à une rémunération si l'opération a été effectivement conclue par son intermédiaire et si elle a été constatée dans un acte écrit contenant l'engagement des parties (1). Au contraire, si le vendeur d'un bien confie un mandat à un agent mais que la transaction n'aboutit pas ou qu'elle est conclue sans les soins de l'intermédiaire, ce dernier n'a en principe droit à aucune commission.

La question

Lorsque l'agent immobilier est privé de sa rémunération du fait du comportement fautif du vendeur ou de l'acheteur, de quel recours dispose-t-il à l'e’ncontre de son mandant ou de l'acquéreur ?

La réponse

Dans le cas où le mandant (le vendeur) aurait, par son comportement fautif, fait perdre à l'agent son droit à commission, ce dernier a la possibilité d'agir en réparation à l'encontre de celui-ci sur le fondement contractuel, et plus précisément sur le non respect des termes du mandat. L'intermédiaire réclamera au vendeur des dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait du non versement de sa commission alors qu'il aurait du y avoir droit (2). Le montant des dommages et intérêts alloués par les tribunaux peut correspondre en général au montant de la commission.

En outre, les tribunaux ont récemment confirmé que l'agent avait également un recours à l'encontre de l’acquéreur. Ce recours n'a pas, dans ce cas, un fondement contractuel puisqu'aucun mandat n’a été conclu entre l'acquéreur et l'agent, mais un fondement délictuel ou quasi-délictuel (3). Pour obtenir gain de cause, l'agent devra être en mesure de prouver la faute de l'acquéreur ou la manoeuvre plus ou moins occulte de l'acheteur (par exemple le non paiement de l'acompte pourtant dû à la signature du compromis (4) ou le fait que la vente du bien soit conclue en fraude des droits de l'agent (5), le préjudice qu'il a subi, en l'occurrence la perte de sa commission, et le lien de causalité entre ces deux éléments, c'est-à-dire, le fait que le préjudice subi par l'agent a été causé par la faute du mandant. Si ces conditions sont réunies, alors l'agent immobilier aura de grandes chances de voir l'acquéreur condamné à lui verser des dommages et intérêts d'un montant pouvant être équivalent au montant de la commission éludée.

L'explication de l'expert

Cette solution a été retenue dans un arrêt de la Cour de cassation, statuant dans sa formation la plus solennelle, en assemblée plénière, le 9 mai 2008

En l'espèce, un couple acquéreur s’était présenté à l'agent immobilier sous un faux nom, pour visiter un appartement, et, après une visite, avait fait une proposition d'achat, puis n'avait plus repris contact avec l'agence immobilière. Connaissant désormais le nom du propriétaire vendeur, les époux l'avaient directement contacté, sous une autre identité, afin de négocier la vente directement avec lui. Les acquéreurs avaient finalement acquis cet appartement au prix net vendeur, évitant ainsi le paiement de la commission de l'agence immobilière.

Cette ruse aurait pu fonctionner mais l'agence immobilière, informée de l'achat de l'appartement, a décidé de poursuivre les acquéreurs peu scrupuleux en justice. La Cour de cassation a jugé que : « même s'il n’est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice (6) ».

Les juges posent néanmoins deux conditions à cette condamnation : les acquéreurs doivent avoir eu connaissance du droit à rémunération de l'agent et doivent avoir mis en oeuvre des manoeuvres frauduleuses pour évincer l'agent de la transaction immobilière.

La condamnation des acquéreurs ne peut en aucun cas être automatique, l'agent immobilier devra donc, avant d’engager toute action en responsabilité à l'encontre de l’acquéreur, recueillir la preuve de son intermédiation initiale (notamment par le bon de visite), au risque pour lui de voir sa demande de condamnation rejetée.

(1) Loi Hoguet du 2 janvier 1970- article 6
(2) Cass. 1ère Civ. 28mars 1984, n°83-10.182
(3) Cass. 3ème Civ. 5 avril 1995, n°93-17.544
(3) Article 1382 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui-ci par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».
(4) Cass. 3ème civ. 10 oct.2007, n°06-16.223
(5) CA Aix-en-Provence,1ch, sect B, 15 février 1996, n°1996-043736
(6) Cour de cassation- assemblée plénière - 9 mai 2008- n°07-12.449

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