L'autorité de la concurrence veut-elle fusiller les agents immobiliers ?

On rappellera qu'un avis de l'ADLC n'a aucune force réglementaire. Cependant, une étude des recommandations contenues dans les avis récents de l'ADLC portant sur les professions règlementées nous enseigne qu'elles ont inspiré des réformes importantes. En témoigne l'avis 15-A02 9 janvier 2015 relatif aux questions de concurrence concernant certaines professions juridiques réglementées. Cet avis a été le détonateur de l'importante réforme qu'a connu le notariat (nouvelles études, maillage territorial.).

L'ADLC n'y va pas par 4 chemins.

Elle s'interroge « sur l'adéquation du cadre légal et réglementaire actuel. tous les professionnels de l'entremise immobilière ne sont pas soumis aux mêmes règles, ce qui est susceptible d'entrainer des distorsions de concurrence injustifiées. D'autre part certaines défaillances du marché actuelles sont, au moins partiellement, dues à la rigidité de la loi HOGUET, en particulier le principe de la rémunération au résultat qui est l'un des facteurs expliquant le niveau élevé des taux de commission ».

Sur le premier point, considérer que les professionnels de l'entremise ne sont pas soumis aux mêmes règles revient à oublier que l'article 1 de la loi HOGUET est très « large » et permet de considérer que tous les professionnels de l'immobilier (à l'exception des professions réglementées tel qu'avocat, notaire.) qui exercent une activité d'entremise doivent être titulaires d'une carte professionnelle ! La multiplicité des infractions à la loi, l'absence « de police de la carte », ne peut conduire à sacraliser l'ignorance de la loi, et à proclamer son obsolescence.

En deuxième lieu, le principe de la rémunération au résultat permet d'éviter au vendeur, consommateur, des dépenses, avant la signature de l'acte. Et facilite la fluidité du marché. Un nouveau client qui entre dans une agence immobilière, confie un mandat au professionnel et devient client de ce dernier, ne sort pas son portefeuille avant de recevoir de l'argent ! Peut-on en dire autant de n'importe quelle autre profession ?

Il eut été sans doute pertinent d'analyser si un plus grand respect de « l'esprit de la loi HOGUET » ne contribuerait pas à assainir le marché, et donc à une baisse des taux de rémunération.

L'ADLC distingue ensuite deux options : assouplir les conditions dans lesquelles les professionnels proposent leur service (option n°1) ou clarifier le périmètre de l'entremise immobilière et assouplir les conditions d'accès à la profession (option n°2).

il est recommandé d'exclure du champ d'application de la loi HOGUET l'activité d'entremise immobilière en matière de vente de biens immobiliers. Ainsi, toute l'activité de transaction portant sur la vente de biens immobiliers pourrait être exercé librement, sans détention de la moindre carte professionnelle. Seules perdureraient les règles relatives à l'affichage des prix et aux annonces (arrêté de 2017), quelques règles minimales relatives au formalisme du mandat, et une obligation de souscrire une garantie financière en cas de maniement de fonds. Possibilité pour tout acteur économique d'exercer une activité de transaction, absence d'obligation de ne percevoir des honoraires qu'en cas de résultat. Le Far West.

Le caractère très général du titre utilisé « carnet d'information du logement » permet de penser que dans un avenir prochain ce document devra contenir l'ensemble des éléments qui doivent être portés à la connaissance d'un acquéreur.Nous nous rapprochons de l'existence (du moins en ce qui concerne la performance énergétique) d'une obligation de résultat pesant sur le vendeur, portant sur une information exhaustive relative à l'état du bien, impliquant nécessairement une mutation du contenu des droits et obligations de l'agent immobilier ; un changement de paradigme tout particulièrement en ce qui concerne l'information et le conseil dus à l'acquéreur.

La loi HOGUET en ce cas ne serait pas supprimée mais le périmètre « de protection » serait redessiné. Et pour ce faire l'ADLC définit l'entremise comme englobant uniquement une sélection des acquéreurs et la négociation de la vente. Cette définition serait une traduction de la jurisprudence de la Cour de cassation. Une distinction serait réalisée entre les activités nécessitant une carte professionnelle et les activités pouvant être exercées librement. La vente d'un bien immobilier ferait ainsi l'objet d'un « découpage ». C'est la négation de l'article 1 de la loi HOGUET qui précise que doit détenir une carte professionnelle toute personne physique ou morale qui, d'une manière habituelle, se livre ou prête son concours même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui.

Dans ce schéma, le périmètre de protection des agents immobiliers devient quasiment inexistant. Dans un cadre concurrentiel, il pourra facturer ses prestations à tout moment, et notamment dès la souscription du mandat en proposant un « pack » englobant estimation, constitution de dossier de vente, diffusion d'annonces, visites. Et tout acteur économique pourra faire de même.. Les règles d'aptitude professionnelle permettant l'obtention de la carte T seront par ailleurs assouplies : plus d'exigence de diplôme, mais nécessité de justifier d'une expérience de 4 ans comme salarié ou agent commercial d'un titulaire d'une carte T.

Le procédé rhétorique de l'ADLC relève du sophisme. La Cour de cassation n'a jamais limité le périmètre de l'entremise à la sélection des acquéreurs et à la négociation de la vente. Ainsi, pour la Chambre Suprême (Cass civ 2 octobre 2007, 05-18.706), la visite d'un bien fait partie de la négociation et la recherche d'un acquéreur (Cass. Civ. 18 juin 2014, 13-11.543) se traduit nécessairement par la diffusion d'annonces.