La responsabilité des agents immobiliers à l'égard des acquéreurs : un durcissement de la jurisprudence ?

On est loin en effet de la position de la Cour de cassation, matérialisée par plusieurs décisions rendues au début de notre siècle selon laquelle dès lors que la preuve n'est pas apportée que l'agent immobilier a eu connaissance de l'existence d'un vice caché, sa responsabilité ne peut être recherchée/engagée.

Les tribunaux ont peu à peu retenu l'existence d'une obligation d'information renforcée pesant sur le professionnel immobilier, vis-à-vis de toutes les parties relatives à l'opération à laquelle il participe. Avec une réserve : l'agent immobilier n'est pas un professionnel de la construction.

On citera notamment une décision rendue par la chambre suprême le 9 janvier 2019 (n°18-10.245), qui a suscité de nombreux commentaires, y compris dans des quotidiens (journal « le Monde par exemple), alors que dans cette affaire, c'était un vendeur de mauvaise foi, qui avait trompé son acquéreur, en lui dissimulant l'existence d'un projet de rocade qui allait créer de nombreuses nuisances, et qui recherchait la garantie de l'agent immobilier.

La responsabilité de l'agent immobilier n'est pas écartée pour n'avoir pas informé ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l'état d'avancement du projet.

Mais surtout, la Cour de cassation fait ici litière de l'argument selon lequel le professionnel ne peut agir contre les intérêts de ses mandants.

Pour faire bref, une volonté est affichée de faire de l'agent immobilier un funambule de l'intermédiation.

Force est cependant de constater que de nombreuses décisions ne sont que « des cas d'espèce » et qu'il est difficile de pointer un arrêt pour en déduire une inflexion de la jurisprudence dans un sens ou dans un autre.

Prenons pour exemple les deux décisions rendues le même jour, le 21 décembre 2023 par la Cour de cassation... Dans une première affaire (N°22-20.045) il est retenu la responsabilité de l'agent immobilier pour n'avoir pas recherché si la présence de nombreux désordres apparents en façade n'avaient pas eu d'incidence sur l'état de la toiture. Mais dans une autre affaire (N°22-21.518), et en présence de nombreuses fissures apparentes, dont tout profane pouvait constater l'existence, la responsabilité de l'intermédiaire n'est pas retenue...

Seule consolation pour l'agent immobilier sauf cas particulier (notamment en cas de dol), son assurance vient le protéger de toute condamnation prononcée à son encontre, sous déduction de sa franchise contractuelle...