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LES NOTAIRES DISPOSENT ILS D'UN DROIT DE REGARD SUR LES MANDATS DES AGENTS IMMOBILIERS ?

Les notaires sont garants de la sécurisation des ventes immobilières. Les agents immobiliers appartiennent également à une profession règlementée. La collaboration entre professionnels nécessite parfois des ajustements

La collaboration entre les agents immobiliers et les notaires est essentielle et participe à la sécurisation des transactions immobilières. C'est la raison pour laquelle, notamment, « sur le terrain », les relations entre ces deux professionnels est excellente. Cependant, il peut exister, au cas par cas, quelques difficultés.

Une pratique notariale dénoncée par les agents immobiliers

Il y a quelques années, les agents immobiliers s'étaient émus d'une pratique des notaires consistant à solliciter, souvent lors du rendez-vous de signature, copie de leur mandat : sensation étrange de l'élève qui rend compte au maître ; crainte de communiquer à un concurrent potentiel sur le marché de la transaction, des éléments... Les notaires, pour justifier cette démarche, soulignaient qu'ils étaient garants de la conformité de la vente à la loi.

Certes, lorsque l'agent immobilier est rédacteur de l'avant contrat, et lorsqu'il y a eu remise en mains propres de celui-ci, il peut être attendu du notaire qu'il vérifie la validité du mandat. En effet, le délai de rétractation dont bénéficie l'acquéreur, nécessite, pour être purgé, lorsqu'il y a eu remise en mains propres de l'avant contrat entre ses mains, que l'agent immobilier ait agi dans le cadre et en vertu d'un mandat en cours de validité. En dehors de ce cas précis, quel argument pour justifier cette exigence ?

Sur intervention, notamment de la FNAIM, le Conseil Supérieur du Notariat avait alors « temporisé » en invitant les notaires à s'assurer de la nécessité de solliciter copie du mandat ; autrement dit, pas de « systémisation » de la pratique.

Le respect de la confidentialité

Les agents immobiliers soulignaient qu'ils étaient tenus à une obligation de confidentialité
En effet l'article 4-3 de la loi HOGUET précise :
« Sous réserve des dispositions leur imposant la divulgation de certaines informations, les personnes mentionnées à l'article 1er de la présente loi et, lorsqu'il s'agit de personnes morales, leurs représentants légaux et statutaires respectent la confidentialité des données dont elles ont connaissance dans l'exercice de leurs activités. »

Cette obligation de confidentialité (à ne pas confondre avec la notion de secret professionnel) est si importante qu'elle est rappelée par l'article 7 du code de déontologie, ayant une portée règlementaire, en date du 28 Aout 2015 :
« Dans le cadre de leur obligation de confidentialité prévue à l'article 4-2 de la loi du 2 janvier 1970 précitée, les personnes mentionnées à l'article 1er font preuve de prudence et de discrétion dans l'utilisation des données à caractère personnel et des informations relatives à leurs mandants ou à des tiers dont elles prennent connaissance dans l'exercice de leurs fonctions ainsi que dans la divulgation des éléments relatifs à leur mandat. Elles veillent à ce que leurs collaborateurs et directeurs d'établissement agissent avec la même prudence et la même discrétion. »

Une communication du Conseil du Notariat en 2022 qui relance le débat

Toutefois, cette communication du CSN a fait long feu. Le CSN a édité, courant 2022 une fiche pratique pour l'ensemble des professionnels de la transaction immobilière. Cette fiche, intitulée « 3 bonnes pratiques de collaboration entre notaires et professionnels de la transaction », diffusée sur le site officiel des notaires de France, contient différentes recommandations, dont celle d'exiger des agents immobiliers qu'ils communiquent leur mandat au notaire, sans distinguer si l'agent immobilier est ou n'est pas le rédacteur de l'avant contrat, et sans distinguer les conditions de notification de celui-ci à l'acquéreur. La question n'est pas de savoir s'il est indifférent, pour un agent immobilier, de communiquer au notaire qui reçoit la vente, copie de son mandat mais de déterminer s'il s'agit d'une condition indispensable, notamment, du paiement, à partir du prix de vente, des honoraires. Au-delà des instructions données au notaire par le vendeur bien évidemment, qui restent requises...

Une récente décision de la Cour de cassation qui interpelle

Une récente décision de la Cour de cassation (cass civ 3, 16 novembre 2023, 22-14.091 publié au bulletin) tend à mettre à néant, in fine, l'argument du notariat selon lequel un notaire doit s'assurer de la validité et de l'efficacité de tous les actes qui concourent à la réalisation d'une vente. Sans entrer dans les détails, il s'agissait de déterminer si un notaire devait vérifier les clauses d'un bail commercial souscrit par un acquéreur d'un bien situé dans une résidence de tourisme. Cette décision est importante comme étant publiée au bulletin ; la chambre suprême précise que :

« En retenant que le notaire, rédacteur du seul acte de vente, aurait manqué à son devoir de conseil en s'abstenant de vérifier que les clauses d'un bail, rédigé par un agent immobilier, étaient conformes aux attentes d'investisseurs de M. et Mme [E], et d'attirer leur attention sur un risque d'annulation d'une clause de ce bail, et sur le risque de devoir payer une indemnité d'éviction au locataire en exécution de ce même acte, conclu sans son concours, au motif que cette clause pouvait avoir une incidence sur leurs projets concernant l'utilisation du bien au terme normal du bail, la cour d'appel, qui a ainsi statué par des motifs impropres à caractériser l'incidence que le risque d'annulation de la clause du bail pouvait avoir sur la validité ou l'efficacité de l'acte de vente, qui avait produit tous ses effets, a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Exit, ici, la responsabilité du notaire dès lors que le bail commercial est sans incidence sur la validité et l'efficacité de l'acte de vente qu'il instrumente. On peut ainsi raisonner par analogie.

Le notaire ne pourrait voir sa responsabilité recherchée pour le cas où le débiteur de la rémunération de l'agent immobilier aurait réglé des honoraires en vertu d'un mandat irrégulier ou nul. On ne peut invoquer une argumentation pour déjouer une action en responsabilité d'un côté, pour soutenir tout autre chose par ailleurs... A bon entendeur...

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