Comment sont taxées les plus-values immobilières

Vendre un bien plus cher que le prix d'achat, vos clients en rêvent tous. Mais savent-ils qu'ils seront taxés sur la plus-value réalisée, selon un calcul complexe. Aujourd'hui, même si les prix de la pierre sont à la baisse, il est possible de réaliser une plus-value...qui sera taxée. En effet, seule la résidence principale et les ventes de moins de 15 000 euros, ou de 30 000 euros pour un couple, échappent à cet impôt.

Les prix « corrigés » au moment de la cession et de l'achat antérieur déterminent le montant de la plus-value taxable. Ainsi, le prix de vente figurant dans l'acte notarié de cession doit être minoré des frais que le vendeur a supportés, en tant que propriétaire pour réaliser la transaction (certificats, diagnostics obligatoires, éventuelle mainlevée d'hypothèque). Aussi, si la vente se réalise avec une cuisine équipée ou du mobilier, il est conseiller de les céder à part car leur montant ne sera pas intégré dans le calcul de la plus-value. Des factures, expertises... de ces équipements doivent être mentionnées de manière distincte dans l'acte de vente.

Deux barèmes

De son côté, le prix d'achat corrigé correspond au coût d'acquisition brut précédent, auquel sont ajoutés les frais réglés à l'époque (honoraires de notaire...). S'ils ne peuvent pas être justifiés, il est possible de majorer forfaitairement ce montant de 7,5%. Des dépenses de travaux rénovations et d'agrandissement peuvent être ajoutés, toujours avec des factures. Les dépenses de décoration sont exclues. Si le propriétaire possède son bien depuis plus de cinq ans, il peut profiter d'un « forfait travaux » sans justificatif qui correspond à 15% du prix d'achat. Il est donc parfois plus intéressant d'opter pour ce forfait et de renoncer aux frais réels.

La plus-value nette taxable est définie par la différence entre le prix de cession corrigé et le prix d'achat corrigé. Plusieurs abattements pour délai de détention s'appliquent alors. Deux barèmes existent : un pour l'impôt de 19% et un autre pour les prélèvements sociaux de 17,2% Cet abattement est calculé sur douze mois glissants et non pas par année calendaire. Enfin, si le montant de la plus-value taxable dépasse la barre des 50 000 euros, une surtaxe sur les plus-values de 2% à 6% s'applique.