Immobilier et déclaration d'impôt : les changements pour 2025

Quel régime fiscal ?

Le micro-foncier (location nue) est un régime réputé pour sa simplicité. Il permet de profiter d'un abattement forfaitaire de 30%. Ce régime est réservé aux revenus locatifs inférieurs à 15 000 euros. Il demande peu de formalisme. Néanmoins, il n'est pas possible de déduire les charges réelles.

Plus contraignant au niveau administratif, le régime réel (location nue) offre la possibilité de déduire certaines charges comme les intérêts d'emprunt, les travaux... Ce régime permet aussi d'instaurer un déficit foncier imputable sur le revenu global qui peut aller jusqu'à 10 700 euros par an, et même jusqu'à 21 400 euros par an en cas de travaux de rénovation énergétique. L'excédent de déficit peut être reporté durant six ans sur l'ensemble des revenus.

En cas de location meublée, les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Avant le 31 mai de chaque année, ces revenus permettent d'opter pour le régime micro-Bic ou le régime réel.

Au régime micro-BIC, les revenus issus de la location meublée de longue durée classique ont l'obligation d'être inférieurs à 77 700 euros avec un abattement forfaitaire à 50%. En revanche, il faut être vigilant car le seuil des meublés touristiques non classés a été abaissé à 15 000 euros avec un abattement forfaitaire pour frais réduits de 71% à 30%.

Si les revenus dépassent la barre des 15 000 ou 77 000 euros, le régime BIC réel et la réalisation d'une liasse fiscale spécifique deviennent indispensables. Pour rappel, une liasse fiscale spécifique en LMNP rassemble les documents comptables obligatoires pour déclarer les revenus locatifs.

Le LMNP au BIC Réel prévoit de déduire l'intégralité des charges d'exploitation et des frais d'acquisition. Il peut aussi amortir le bien et le mobilier. Ce régime est limité à 23 000 euros de revenus locatifs par an. De plus, les loyers ne peuvent pas représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal. Il faut aussi être vigilant aux évolutions car, depuis le 15 février 2025, l'amortissement déduit est de nouveau intégré dans le calcul de la plus-value lors de la vente du bien.

Le statut LMP (loueur en meublé professionnel) est beaucoup plus contraignant. En revanche, il peut être plus avantageux fiscalement avec la possibilité d'exonération de plus-value au bout de cinq ans d'activité et l'imputation des déficits sans plafond sur l'intégralité du global. L'inscription au RCS est nécessaire.

Malraux, Denormandie, Loc'Avantages : les dispositifs de défiscalisation donnent droit à des réductions d'impôt, en échange de conditions strictes sur le bien, les travaux, sa localisation, la durée de location et le profil des locataires.

Les changements en 2025

Trois mesures phares marquent l'année 2025. Il s'agit tout d'abord de la fin du dispositif Pinel. Dix ans après sa création, il s'est officiellement arrêté le 31 décembre 2024. Seuls les investisseurs, qui avaient réservé un bien avant cette date de fin, pouvaient encore finaliser leur achat jusqu'au 31 mars 2025.

A présent, les amortissements réalisés ont l'obligation d'être réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente. Cette mesure alourdit la fiscalité, même si les abattements pour une durée de détention restent de mises (l'exonération totale est possible après 30 ans). Les résidences étudiantes et les Ephad sont exonérés de cette mesure, ce qui n'est pas le cas des résidences de tourisme.

Enfin, l'abattement pour la location courte durée est en baisse et passe de 50% à 30% pour les locations non classées et de 71% à 50% pour les locations classées. Pour le micro-Bic, le plafond de chiffre d'affaires baisse énormément et passe à 15 000 euros pour les logements non classés. Pour les logements de tourisme classés, il reste à 77 000 euros.

Au niveau de la déclaration des revenus fonciers, il est indispensable de bien tenir compte du régime d'imposition applicable entre micro foncier ou régime réel car les démarches déclaratives et les formulaires à compléter varient.