FISCALITÉ

Immobilier : la Cour des comptes veut baisser les frais de notaire et réformer les niches fiscales

Afin de favoriser la résilience du marché, la Cour des comptes souhaite renforcer la neutralité autour de la fiscalité du logement. Elle préconise de revoir les droits de mutation, d'augmenter la taxe foncière, et de raboter l'abattement fiscal des locations meublées.

Frais de notaire désincitatifs, avantages fiscaux pas assez évalués : le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO), rattaché à la Cour des comptes, vient de rappeler, dans un rapport publié le 18 décembre 2023, à réformer la fiscalité de l'immobilier, qu'il accuse de « rigidifier » le marché et de manquer de « cohérence ».

En France, la fiscalité autour du logement est « lourde » et « pèse dorénavant presque exclusivement sur les propriétaires ». Ce constat n'a pas été dressé par les propriétaires eux-mêmes, mais bien par la Cour des comptes. Cette dernière révèle dans son rapport que la fiscalité du logement est « le reflet des prélèvements obligatoires parmi les plus élevés des pays développés ». Cette fiscalité du logement représente environ 8% des prélèvements obligatoires en France 2020, contre une moyenne de 5,3% dans les pays de l'OCDE (Organisation de coopération et de développement économiques). Durant ces vingt dernières années, cette fiscalité n'a fait qu'augmenter puisqu'elle représentait 6% des prélèvements obligatoires dans l'hexagone en 2000 contre 4,9% de moyenne en dans les pays de l'OCDE.

Baisser les droits de mutation

Selon la Cours des comptes, même si elle est plus lourde qu'ailleurs, la fiscalité du logement en France n'en n'est pas moins inefficace. L'institution de la rue Cambon souligne qu'elle est « déconnectée de la valeur économique des biens », « rigidifie le marché (immobilier) » et « n'est pas adaptée aux nouveaux enjeux environnementaux du bâti ». Pour corriger cela, les Sages réclament une plus grande de la fiscalité et recommandent de « taxer plus la détention que l'acquisition, la rente plutôt que l'effort d'accès à l'immobilier ».

Plus précisément, la Cour des comptes propose de diminuer les droits de mutation qui représentent 4,5% du prix de vente en France sauf dans l'Indre, le Morbihan et Mayotte où ils sont de 3%. Souvent, et à tort, les droits de mutation sont connus sous l'appellation « frais de notaire » qui sont fixés entre 1% et 1,5% du prix de vente. Selon certains experts, dont la Cour des comptes, l'augmentation des droits de mutation provoque une baisse des ventes immobilières, ralentit « la mobilité résidentielle », et bloque « l'accession à la propriété ». La Cour des comptes rappelle également qu'au sein de l'OCDE seuls les pays comme « la Belgique, la Corée et Singapour ont opté pour une imposition plus importante sur les mutations ».

Bien entendu, cette proposition de baisser les droits de mutation ne va pas arranger les départements qui font partie des grands perdants de la crise du marché de l'immobilier. Pour rappel, la diminution conséquente des ventes a entraîné celle des droits de mutation qui pèsent 20% des ressources des départements. « Les droits de mutation sont la seule ressource dont disposent les départements. Le reste provient de dotations qui ne sont pas indexées sur l'inflation. Il nous faut disposer d'une véritable autonomie financière qui passe par une autonomie fiscale », réagit d'ailleurs François Sauvadet, président de l'Association des départements de France.

Revoir la taxe foncière

Afin de « préserver » les ressources des collectivités et leur livrer des recettes « moins liées au cycle immobilier », la Cour des comptes suggère d'augmenter les impôts qui portent sur la détention, dont la taxe foncière. Mais avant cela, il convient de réformer l'assiette de cet impôt local. Il s'agit de la refonte des valeurs locatives car elles reposent sur des critères qui sont figés depuis 1970, soit plus d'un demi-siècle ! Selon la Cour des comptes, l'assiette de la taxe foncière est jugée « archaïque » car elle « sous-évalue la valeur de l'immobilier dans les communes les plus aisées ». Pierre Moscovici, premier président de la Cour des comptes rappelle que la taxe foncière « sous-évalue les immeubles anciens et surestime les constructions neuves. Un phénomène visible à Paris : la taxe foncière pèse deux à trois fois plus en Seine-Saint-Denis (93) (NDLR où il y a plus de constructions neuves) qu'à Paris ».

Le Conseil des prélèvements obligatoires recommande de réformer son assiette de calcul en se basant sur les historiques d'achats, et pourquoi pas l'intelligence artificielle, pour que la valeur réelle des logements soit mieux évaluée. Cette réforme, qui ne devrait pas ravir les propriétaires, est à l'origine prévue pour 2026. Elle a finalement été reportée à 2028, juste après l'élection présidentielle de 2027. Considéré comme « majeure » par la Cour des comptes, cette réforme doit être conduite « selon une méthodologie permettant une actualisation régulière et à moindre coût pour l'administration ».

Raboter les locations meublées touristiques

La location meublée est également dans la ligne de mire de la Cour des comptes. En effet, l'instance suggère de « rapprocher et unifier à terme les régimes fiscaux de la location meublée (abattement de 50%) et de la location nue (abattement de 30%) ». « Dans un premier temps, il s'agirait de mettre fin aux conditions favorables pour les meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes. L'abattement renforcé pour les meublés de tourisme (majoré de 71% contre 50% pour la location meublée classique) est merveilleusement français. De nombreux propriétaires préfèrent ainsi louer en meublés touristiques, ce qui réduit le nombre de biens disponibles sur le marché du logement », regrette encore la Cour des comptes.

Pour rappel, le gouvernement a l'ambition de raboter, en partie, l'abattement fiscal des locations meublées touristiques de 71% à 50%. « L'abattement de 71%, mis en place à une époque où l'on souhaitait promouvoir le développement d'une offre de tourisme de qualité, ne paraît aujourd'hui plus justifié. Le taux de cet abattement est très éloigné de la réalité des charges moyennes encourues par un meublé classé », indiquait une source du ministère de l'Economie. Selon la Cour des comptes, il faudrait, dans un second temps, aller plus loin et réduire à 40% l'abattement pour la location meublée avant de mettre fin à la distinction entre location nue et location meublée.

Photo | Pixabay

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