Logements vacants : le Sénat vote la fusion de deux taxes pour un système fiscal renforcé et simplifié

Le Sénat valide une fusion stratégique des taxes sur les logements vacants

À l'issue de débats techniques mais rapides lors de l'examen du budget de l'État pour 2026, les sénateurs ont largement approuvé la fusion de la taxe sur les logements vacants (TLV) et de la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV). Jusqu'ici, la TLV s'appliquait exclusivement dans les zones dites « tendues », caractérisées par une forte pénurie de logements, tandis que la THLV, facultative et laissée à l'initiative des maires, concernait les territoires non tendus.

Cette réforme, défendue par Daniel Amiel, ministre délégué chargé de la Fonction publique et de la Réforme de l'État, vise à créer une taxe unique sur la vacance, entièrement confiée au bloc communal. L'objectif est double : éviter d'alourdir la fiscalité dans les territoires où l'offre et la demande restent équilibrées, tout en renforçant les moyens d'action dans les zones confrontées à une pression immobilière accrue. Le nouvel outil offrirait ainsi aux communes un levier plus efficace pour lutter contre la vacance.

Pour Isabelle Briquet, sénatrice de la Haute-Vienne, la coexistence actuelle de deux taxes aux périmètres distincts, aux assiettes et taux différents, génère une architecture fiscale complexe, source de confusion pour les propriétaires comme pour les élus, en particulier dans les zones tendues. La fusion permettra de clarifier le dispositif tout en incitant davantage les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché.

Un autre point soulevé au Sénat concerne la gouvernance fiscale : la TLV, prélevée par l'État, échappe aujourd'hui à la maîtrise des collectivités. En la supprimant au profit d'une THLV généralisée, les communes gagneraient en pilotage et en ressources financières. La taxe resterait facultative dans les zones non tendues, mais deviendrait obligatoire dans les zones tendues, avec la possibilité d'appliquer une majoration.

Si le gouvernement défendait une version différente mais convergente sur les objectifs, l'Assemblée nationale avait, de son côté, proposé d'élargir encore la réforme en intégrant la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS). Le Sénat n'a pas souhaité aller aussi loin, tout en acceptant, avec l'appui du gouvernement, un assouplissement de la liaison des taux de THRS lorsqu'ils sont inférieurs à la moyenne départementale. Ces mesures restent toutefois provisoires : le projet de budget pourra encore évoluer au Parlement d'ici la seconde moitié de décembre.

TLV et THLV : rappel du cadre et des modalités d'application

Pour rappel, la taxe sur les logements vacants (TLV) s'applique dans les communes confrontées à un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande, entraînant des difficultés d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel. Sont concernés les propriétaires ou usufruitiers de logements à usage d'habitation, non meublés et vacants depuis au moins un an au 1er janvier. La taxe est calculée à partir de la valeur locative, sur laquelle s'applique un taux porté depuis 2023 à 17 % la première année d'imposition et 34 % les années suivantes. Le produit de la TLV est intégralement affecté à l'Agence nationale de l'habitat (Anah).

La taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), pour sa part, peut être instaurée par une commune ou un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dans les territoires non soumis à la TLV. Elle concerne les logements non meublés inoccupés depuis plus de deux ans au 1er janvier. Son montant est, lui aussi, déterminé à partir de la valeur locative, mais le taux d'imposition varie selon les collectivités, puisqu'il est aligné sur celui de la taxe d'habitation applicable aux résidences secondaires.

En dépit de mécanismes proches, ces deux dispositifs reposent sur des périmètres distincts et des logiques territoriales différenciées, ce qui explique leur regroupement envisagé dans la future réforme.

Au-delà d'une simple harmonisation fiscale, la fusion de la TLV et de la THLV marque une volonté politique claire : doter les communes d'un outil plus lisible et plus efficace pour agir sur la vacance. Reste désormais à suivre les arbitrages parlementaires à venir, qui préciseront la portée réelle de cette réforme pour les territoires et pour l'équilibre d'un marché locatif toujours sous tension.