Taxe sur les logements vacants : les règles clés et évolutions à suivre

Logements vacants : deux taxes pour dynamiser le marché immobilier

La taxe sur les logements vacants (TLV) s'applique aux propriétaires ou usufruitiers d'un logement non meublé inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition, dès lors que le bien est situé dans une commune concernée. Ce dispositif vise principalement les communes de plus de 50 000 habitants situées en zones dites « tendues », caractérisées par un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, se traduisant notamment par des loyers élevés et une pression importante sur le marché de l'ancien. En incitant fiscalement les détenteurs de biens vacants à engager des travaux de remise en état ou d'amélioration, l'objectif du législateur est clair : réactiver l'offre locative et fluidifier le marché immobilier local.

Dans un périmètre distinct, la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) concerne les logements non meublés inoccupés depuis plus de deux ans au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle s'applique dans les communes ayant instauré ce régime, mais en dehors des zones dites tendues. Ce second dispositif poursuit une logique similaire de lutte contre la rétention de logements inoccupés, en encourageant leur remise sur le marché, tout en laissant aux collectivités locales un levier fiscal adapté à leur réalité territoriale et à leurs enjeux de vacance résidentielle.

TLV et THLV : règles de calcul et régimes d'exonération

Le montant de la taxe sur les logements vacants (TLV) est établi à partir de la valeur locative cadastrale du bien, à laquelle est appliqué un taux d'imposition. Depuis 2023, ce taux s'élève à 17 % la première année d'imposition, puis à 34 % à partir de la deuxième année. Le produit de cette taxe est intégralement affecté à l'Agence nationale de l'habitat (Anah), dans une logique de soutien aux politiques de rénovation et de mobilisation du parc immobilier existant.

La taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), bien que facultative et mise en place à l'initiative des communes, repose également sur la valeur locative du logement, avec un taux aligné sur celui applicable aux résidences secondaires. Dans les deux dispositifs, plusieurs cas d'exonération sont prévus, notamment pour les logements relevant d'organismes HLM, les dépendances du domaine public, les biens occupés plus de 90 jours consécutifs, ou encore ceux rendus inhabitables sans travaux lourds représentant plus de 25 % de leur valeur vénale. Sont également exclus les logements vacants indépendamment de la volonté du propriétaire ainsi que les résidences secondaires déjà soumises à la taxe d'habitation.

Fiscalité des logements vacants : vers la création de la TVLH en 2027

À compter de 2027, la fiscalité des logements vacants connaîtra une refonte d'ampleur avec la mise en place, dans le cadre de la loi de finances pour 2026, de la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH). Ce nouveau dispositif fusionnera la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), tout en reprenant l'essentiel de leurs règles actuelles. Il s'appliquera aux logements inoccupés au 1er janvier de l'année d'imposition depuis au moins un an en zone tendue, et depuis deux ans hors zone tendue. La taxe sera obligatoire dans le premier cas et laissée à l'appréciation des communes dans le second. Le propriétaire ou l'usufruitier restera le redevable, tandis que les cas d'exonération existants seront globalement maintenus.

La TVLH sera calculée sur la base de la valeur locative utilisée pour la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. En revanche, son régime de taux introduit une évolution significative : en zones tendues, le taux pourra être aligné sur celui de la TLV, avec une possibilité pour les communes de le majorer jusqu'à 30 % la première année d'application et 60 % les années suivantes, sous réserve de délibération transmise avant le 15 avril. Hors zones tendues, les collectivités pourront appliquer le taux de la taxe sur les résidences secondaires ou fixer un taux spécifique, dans la limite de 50 %, renforçant ainsi leur marge de manœuvre fiscale sur la mobilisation du parc vacant.

La réforme de 2027 ne constitue pas une simple opération de simplification administrative : elle marque un renforcement délibéré de la pression fiscale sur les logements vacants, avec des taux potentiellement majorés et une liberté accrue laissée aux communes pour moduler la charge. Pour les professionnels de l'immobilier, anticiper ces évolutions devient un impératif, qu'il s'agisse de conseiller des propriétaires bailleurs, d'évaluer des actifs ou d'accompagner des stratégies de mise en location. La vacance, longtemps tolérée, s'impose désormais comme un risque fiscal à part entière.