Tout savoir sur le dispositif Jeanbrun

Son entrée en vigueur, le 21 février 2026, était attendue depuis longtemps. Suite à la fin progressive du dispositif Pinel, l'investissement locatif en France tournait nettement au ralenti. Afin de relancer l'offre de logements à louer, la loi de finances 2026 a mis en place un nouveau dispositif fiscal : le statut de bailleur privé, plus simplement appelé dispositif Jeanbrun, en hommage au ministre en charge du logement et de la ville Vincent Jeanbrun. Son objectif est d'orienter l'épargne des particuliers vers le logement locatif à la faveur d'un cadre fiscal durable et plus lisible.

Un dispositif différent du Pinel

Les agents immobiliers devront faire preuve de pédagogie et apporter de la clarté sur ce dispositif auprès de leurs clients investisseurs. En effet, ces derniers mois, ils ont clairement manqué de visibilité, ce qui les a incités à faire preuve d'un maximum de prudence, au point de freiner l'investissement locatif. Le « Jeanbrun » a l'ambition de soutenir la construction neuve en incitant les particuliers à investir, et d'élargir l'offre de logements locatifs en ciblant différents niveaux de loyers (intermédiaire, social, très social).

Contrairement au Pinel, qui reposait sur une réduction d'impôt, le dispositif Jeanbrun mise sur un mécanisme d'amortissement fiscal, inspiré du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Le Jeanbrun a été créé pour trois ans seulement, soit jusqu'à 2029. Cette temporalité est due à un contexte politique incertain, avec, en toile de fond, les élections présidentielles de 2027 qui pourraient remettre en cause ce dispositif dès 2028. Cette durée de trois ans répond, également, à un objectif précis de relance rapide de l'investissement locatif sans devoir s'engager sur du long terme. Résultat : les investisseurs bénéficient d'une fenêtre d'opportunité limitée pour en profiter.

Le Jeanbrun basé sur l'amortissement

L'amortissement part du principe que la valeur du bien immobilier se déprécie avec le temps. Avec le dispositif Jeanbrun, environ 80% du prix du logement (hors terrain) peuvent être amortis. Cet amortissement est aussi déduit, chaque année, des revenus fonciers et le taux varie, généralement, entre 3,5% et 5,5% en fonction du montant du loyer.

Plus le logement est loué à un prix accessible, plus l'avantage fiscal sera intéressant. L'amortissement commence le premier jour du mois suivant l'achèvement de l'immeuble ou son achat si celui-ci est postérieur.

Ce dispositif concerne les logements neufs, qu'ils soient achetés sur plan ou tout juste achevés. Pour être éligible, le bien doit être loué vide et le locataire doit y habiter en tant que résidence principale. Attention, seuls les appartements sont concernés, les maisons individuelles ne sont pas comprises dans le dispositif. Le mécanisme s'applique également aux logements anciens, mais à condition d'y réaliser des travaux de rénovation conséquents. L'idée du dispositif Jeanbrun est justement d'encourager la remise à neuf du parc immobilier. C'est pourquoi le montant des travaux doit couvrir au moins 30% du coût total de l'opération, car l'objectif est d'améliorer le confort du logement ou sa performance énergétique.

Comment fonctionne le Jeanbrun ?

Concrètement, le propriétaire s'engage à louer son bien pendant au moins 9 ans, et doit le mettre en location dans les douze mois qui suivent l'achat ou la fin des travaux. S'il n'y a pas de durée maximale imposée pour la location, il faut savoir que l'avantage fiscal s'éteint dans le temps, au bout de 28-29 ans, par le simple jeu du mécanisme d'amortissement.

Le statut de bailleur privé concerne aussi bien les particuliers que les sociétés civiles immobilières (SCI), à condition que celles-ci ne soient pas soumises à l'impôt sur les sociétés. Généralement, les acquisitions en démembrement de propriété ne sont pas possibles, sauf dans quelques cas très spécifiques, notamment dans le cadre d'une succession.

Attention, certains logements ou situations sont exclus et ne permettent pas de bénéficier de ce dispositif. Il s'agit de la location à un membre de la famille proche, des biens avant la mise en place de cette mesure et des locations meublées (LMP, LMNP) qui dépendent déjà d'un autre régime fiscal.

Contrairement à la loi Pinel, le dispositif Jeanbrun n'impose aucune contrainte géographique, ce qui élargit les possibilités d'investissement en France.