JURIDIQUE

Ce qu'il faut savoir lors d'un changement d'affectation d'un lot de copropriété

Entre le règlement de la copropriété, la destination de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires, il est important de suivre certaines règles dans le cadre d'un changement d'affectation d'un lot de copropriété.

Dans le droit de la copropriété, il est judicieux de trouver un équilibre entre le droit de la collectivité et le droit de propriété de chacun. Cette complexité est reprise par l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965. « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». Cette disposition sous-entend qu'un propriétaire voit sa liberté de transformer son lot limitée par le règlement de copropriété, la destination de l'immeuble, et les droits des autres copropriétaires.

Conséquence : le copropriétaire, qui a pour projet de changer l'affectation de son lot doit veiller à examiner tout d'abord le règlement de copropriété. Comme le prévoit en ce sens l'article 8, I, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété détermine la destination et les conditions de leur jouissance des parties privatives. Dans ce texte, les rédacteurs ont pris soin de livrer des indications précises, à l'image de l'interdiction d'exercer certaines professions comme celles liées à la restauration. Dans d'autres cas, les formulations sont plus floues, avec des certains règlements de copropriété qui interdisent des activités entraînant des nuisances olfactives, sonores... Il existe aussi des clauses plus générales qui sont admises par la jurisprudence, comme par exemple la clause d'habitation bourgeoise. Dans le doute ou l'incertitude, la destination de l'immeuble influencera l'interprétation de ces clauses.

Vigilance sur la destination de l'immeuble

La destination de l'immeuble a toujours été une notion délicate à cerner. En effet, la grande loi sur la copropriété de 1965 y fait référence à plusieurs reprises, sans pour autant donner de définition précise. Cependant, une série de critères parvient à se détacher grâce à l'exposé des motifs du législateur. Ainsi, la destination de l'immeuble renvoie à « l'ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acquis son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l'ensemble des clauses, des documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l'immeuble ainsi que de la situation sociale des habitants ». A la fois objective et subjective, cette analyse démontre notamment que la destination de l'immeuble n'est pas un concept figé dans le temps. Grâce à l'environnement de l'immeuble, elle peut ainsi être amenée à évoluer.

Changement d'affectation et incompatibilité

Quand le changement d'usage d'un lot ne semble pas compatible avec la destination de l'immeuble ou bien le règlement de copropriété, il est conseiller de faire plutôt appel à une autorisation de l'assemblée générale. Si l'affectation souhaitée est interdite par le règlement de copropriété, il faudra alors modifier ce dernier à l'unanimité des copropriétaires. Dans les autres cas, la décision sera prise à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c'était à la majorité des voix des copropriétaires représentant au moins les deux tiers. Si le copropriétaire est trop prudent, ces conditions de vote l'exposent à un refus de l'assemblée.

En effet, beaucoup de propriétaires prennent la décision de ne pas soumettre leur projet à l'assemblée générale. Si c'est le cas, les copropriétaires opposant doivent tout d'abord se poser des questions sur la régularité du changement. Puis, ils doivent s'assurer que l'exercice de l'action, dont l'objectif est de faire cesser la nouvelle activité, n'est pas prescrite. Le délai de la prescription quinquennale de droit commun court à partir du jour où les copropriétaires ont pris connaissance de l'infraction du règlement de copropriété, ce qui correspond souvent au jour de l'assemblée générale durant laquelle a été soulevée pour la première fois la problématique autour du changement de destination des lots de copropriété.

Bien souvent, le projet de changement d'affectation deviendra plus compliqué en raison de la nécessité de vérifier les règles d'urbanisme applicables, ou bien ce projet impliquera des travaux susceptibles d'impacter les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.

Photo | Pexels

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