Comment éviter qu'une cession de parts d'une SCI soit qualifiée de donation déguisée ?

Même si la SCI est un très bon moyen de gérer un patrimoine immobilier en famille, il est essentiel de bien connaître la réglementation liée à la cession de parts. A défaut, elle pourrait être requalifiée en donation déguisée.

Qu'est-ce qu'une donation déguisée via une SCI ?

Pour rappel, une donation consiste à donner de l'argent à ses héritiers de son vivant. Selon le type de don, il pourra ou non être déduit de la part d'héritage de l'héritier. Chaque parent a la possibilité de donner jusqu'à 100 000 € par enfant sans avoir à payer de droits de donation. Ce montant peut être donné en une seule fois ou réparti sur plusieurs donations, tous les 15 ans. Dans les mêmes conditions, les donations faites aux conjoints bénéficient d'un abattement de 80 724 euros, celles aux petits-enfants de 31 865 euros, et celles aux arrière-petits-enfants de 5 310 euros. En revanche, ces abattements ne dissuadent pas certaines personnes qui cherchent toujours à tromper le fisc. Elles réalisent alors des donations déguisées.

Une donation déguisée est un transfert de la valeur sans le déclarer comme tel, mais qui en a toutes les caractéristiques. Par exemple, il est possible d'utiliser une SCI pour effectuer ce genre de donation. Cela peut se faire en vendant des parts à un prix inférieur à leur valeur réelle, à travers un emprunt, un prêt d'associé, ou même un faux transfert de fonds.

Le fisc peut ainsi avoir des soupçons quand le prix de vente des parts d'une SCI est largement inférieur à leur valeur réelle, sans contrepartie concrète et avec un lien familial. Pour s'assurer qu'il ne s'agit pas d'une donation déguisée, l'administration fiscale réalise une estimation de la valeur réelle des parts en se basant sur des critères objectifs à l'image des loyers perçus ou de la valeur du bien immobilier. Le fisc peut aussi comparer le prix de vente au prix du marché. Si une donation déguisée est alors détectée, l'opération peut être requalifiée. Cela entraîne l'application des droits de mutation à titre gratuit, des intérêts et des pénalités. L'addition peut vite grimper... En effet, les droits de donation, que le bénéficiaire doit payer, sont calculés sur la valeur réelle des parts, dont la majoration peut grimper jusqu'à 60 % en cas de fraude. Aussi, dans certains cas, les pénalités peuvent grimper jusqu'à 80 % de la somme due. Quant aux intérêts de retard, ils s'élèvent à 0,20 % par mois depuis la date de l'opération, soit 2,4 % par an.

Les règles à respecter

Passer par une SCI pour faire une donation déguisée peut s'avérer risqué. Pour éviter que cette opération en SCI ne soit requalifiée de cette manière, il est essentiel de suivre certaines règles et de faire preuve de transparence dans les démarches. Il faut s'assurer que le prix de vente correspond bien à la valeur de marché des parts sociales. Cela permet d'éviter que l'opération soit perçue comme une donation déguisée à un prix symbolique. La rédaction d'un acte notarié est également une bonne protection et permet de formaliser la transaction. Elle précise notamment les modalités de paiement. Pour être certain que l'opération en SCI ne soit pas requalifiée en donation déguisée, il est judicieux de consulter un expert en gestion de SCI. Le rôle de ce professionnel est de veiller à la conformité des opérations.

Un exemple de donation déguisée avec une SCI

A titre d'exemple, une femme a vendu la nue-propriété de sa villa sur la Côte d'Azur à une société civile immobilière (SCI) qui appartenait à son fils. Cette villa s'étendait sur 167 mètres carrés avec un certain cachet et de nombreux atouts, comme une piscine et une proximité immédiate de la plage et du golf. Elle a été vendue pour 1 190 000 euros. Ce prix a éveillé les soupçons du fisc, qui a suspecté une donation déguisée. En effet, la valeur réelle de la villa était estimée à 3 832 950 euros. Après enquête, l'administration fiscale a requalifié la vente en donation déguisée. Elle a ainsi imposé une taxe de 60 % sur la valeur réelle de la nue-propriété, fixée à 2 683 065 euros. Une pénalité de 80 % pour fraude fiscale a, également, été appliquée, ce qui porte le montant total du redressement à environ 2,9 millions d'euros. Le Comité de l'abus de droit fiscal a soutenu la décision de l'administration et a confirmé qu'il y avait une réelle intention de fraude. Des recours existaient pour contester cette décision (Tribunal administratif, Cour administrative d'appel). Mais, à part discuter du montant retenu pour l'estimation du bien, les espoirs de voir la sanction évoluer semblaient minces.