Immobilier : les nouveautés juridiques de 2023

Comme prévu, c’est bien le diagnostic performance énergétique (DPE) qui est la grande nouveauté juridique de ce début d’année. Pour rappel, les logements au plus bas de la note G sont frappés par cette loi qui est applicable depuis le 1er janvier 2023. Pour ces logements, le critère « décence » est modifié, et environ 100 000 logements seraient concernés en France. Afin d’être classés comme « décents », ces logements ne doivent pas excéder 450 kWh/m² d’énergie finale. Pour rappel, l’énergie finale n’est pas celle qui est inscrite en premier plan dans le DPE. Le montant, qui est affiché en grands caractères, est la consommation d’énergie primaire en kWh/m²/an.

Pour un DPE, réalisé après le 1er juillet 2021, la note d’énergie finale, inscrite en petits caractères, peut se situer en page 1, juste en dessous de l’énergie primaire. Si elle n’est pas affichée en page 1, il convient alors de reprendre le montant total de consommation d’énergie finale, souvent en page 3 et de le diviser par la surface du bien, ce qui permet d’obtenir le montant d’énergie finale en kWh par m². Pour les DPE, réalisés avant le 1er juillet 2021, il faut faire le même calcul avec le total d’énergie finale qui se situe en première page du DPE.

Pour rappel, cette loi concerne tous les baux d’habitation signés à partir du 1er janvier 2023. Après cette date, les baux, qui sont simplement reconduits, ne sont pas concernés. Aussi, les propriétaires des logements classés en G et F et mis en location n’ont plus le droit d’augmenter les loyers depuis le 1er août 2022. Dès le 1er janvier 2025, tous les logements classés G (sans exception) seront interdits à la mise en location, tout comme ceux classés F le 1er février 2028 et ceux classés E au 1er janvier 2034.

Il est essentiel également de connaître les dates de validité du DPE. Les DPE réalisés avant le 1er janvier 2018 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023. Pour les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 1er juillet 2021, ils sont valables jusqu’en décembre 2024. Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables dix ans.

Arrivée du constat de conformité locative

Il s’agit d’une autre nouveauté de ce début d’année 2023 : la création d’un constat de conformité locative. Désormais, locataires et bailleurs ont la possibilité de demander à un officier de justice la réalisation d’une vérification complète de la conformité d’un logement. Les critères de conformité du logement sont les suivants : la hauteur sous plafond, la surface habitable, la sécurité du logement, l’absence d’espères nuisibles et parasites, la performance énergétique et la conformité des équipements.

Rédigé et réalisé par un commissaire de justice, ce document a une valeur juridique qui s’avère incontestable devant un tribunal. Aucun prix n’est fixé pour sa réalisation. Cependant, une telle prestation, qui dure en moyenne une heure, peut coûter entre 300 et 350 euros.

Encadrement des loyers

Même si elle ne fait pas l’unanimité, la mesure de l’encadrement des loyers continue de poursuivre son chemin, comme le prouve son renforcement l’été dernier dans le cadre de la loi de protection du pouvoir d’achat. Après Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, Villeurbanne, c’est au tour de Marseille d’appliquer cette mesure. Les loyers seront prochainement plafonnés dans la cité phocéenne. D’autres communes, comme Grenoble, Cergy ou Annemasse, ont également demandé de pouvoir bénéficier de cette mesure.

L’Etat des risques et pollutions (ERP) obligatoires dès l’annonce

Enfin, les règles concernant l’établissement de l’état des risques et pollutions (EPR) viennent d’être bouleversées par une nouvelle loi qui est applicable depuis le 1er janvier 2023. Pour rappel, auparavant, ce document n’était nécessaire que lorsqu’il était annexé à la promesse ou au compromis de vente. Désormais, il est indispensable de réaliser ce document dès l’annonce, que ce soit pour une location ou une transaction immobilière.

L’état des risques des risques doit aussi inclure une information sur la pollution des sols, information qui était aussi déjà présente à l’origine dans ce document avant la publication de la loi, sans pour autant être obligatoire.

Dorénavant, la rédaction de l’annonce va impliquer de réaliser l’Etat des risques et pollutions (ERP) bien en avance. Il faut donc anticiper cette mesure. Plan d’exposition des bruits, risques technologique-minier-naturel approuvé ou prescrit, zone Radon 3 et zone de sismicité 2 à 5 : si l’un de ces risques est identifié sur le bien, il devra alors être inscrit dans une mention spéciale.

Dès lors, l’annonce doit comporter la mention obligatoire suivante, fixée impérativement par la loi : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr."

Ce lien pointe et redirige vers l’accueil général du site géorisques. Actuellement, il est impossible d’insérer un lien qui redirige directement vers l’adresse du bien concerné. La raison est simple : en cliquant sur le lien, l’acquéreur aura tout de suite la communication de l’adresse du bien, et ce, dès l’annonce. Au final, au stade de l’annonce, l’acquéreur aura très peu d’informations sur les risques qui affectent le bien.

Cette mention pourra être systématique dans les annonces même si le bien n’est pas forcément concerné par l’un des risques. Et pour cause : aucune sanction n’est prévue si la mention figure sur l’annonce alors que le bien n’est concerné par aucun risque. Selon plusieurs experts, il est, de toute façon, fort probable que la majorité des biens vendus soit au moins concernée par un des risques liés à l’ERP.

Un diagnostiqueur peut réaliser l’état des risques. Un prestataire, qui en prend la responsabilité, peut aussi le faire. A l’image du DPE qui doit être réalisé avant l’annonce, l’ERP doit à présent être le deuxième diagnostic à récupérer pour débuter la commercialisation. Ce document devait, logiquement, suivre un modèle obligatoire qui était fixé par la loi, afin d’en faciliter la lecture. Désormais, il n’est plus indispensable de suivre ce modèle et sa forme est libre.

Dorénavant, le site géorisques met à disposition une aide à la réalisation d’un état des risques règlementaire. C’est gratuit et cela demande seulement quelques clics. Pour cela, il suffit de renseigner l’adresse sur le site https://errial.georisques.fr/ Toutefois, il est possible que certaines informations manquent pour compléter l’état des risques réglementaires. Dans ce cas, le site précisera s’il est survenu un sinistre sur le bien, d’origine catastrophe naturelle. Cette information est à fournir par le propriétaire. Pour joindre les extraits de la carte réglementaire et du règlement du PPR concernant la parcelle, le site Géorisque redirige vers le site de la préfecture concernée afin de récupérer les documents. Si des prescriptions de travaux liées à un risque existent, l’information est à récupérer sur le site de la préfecture concernée. Si le propriétaire a réalisé des travaux suite à des prescriptions, cette information est à fournir par le propriétaire.

L’Etat des risques officiels peut être généré au format PDF une fois ces étapes accomplies, le site propose même de le récupérer en incomplet.

Il ne faut pas oublier que l’ERP doit être remis à l’acquéreur lors de la première visite du logement. Il doit alors être annexé directement au bon de visite, par exemple, ou bien en faisant déclarer au visiteur qu’il l’a bien reçu. De plus, à partir du 1er avril 2023, un audit énergétique supplémentaire au DPE, uniquement pour les maisons individuelles classées F et G, devra aussi être soumis à l’acquéreur dès la première visite.

La signature d’un bon de visite est donc encore plus justifiée par l’obligation de remise de ces deux documents car elle permet de protéger l’agence immobilière d’un détournement d’acquéreur mais aussi de prouver la bonne remise des documents.

Des sanctions en cas d’absence de l’Etat des risques et pollutions

Le document de l’Etat des risques et pollutions conserve une validité de 6 mois dès sa réalisation. Si jamais, ce document périme entre l’annonce, les visite et le compromis ou la vente, il devra de manière systématique être mis à jour avant chaque remise ou signature.

En cas d’absence ou de date de validité expirée au compromis ou à l’acte de vente, la sanction est très claire, selon l’article L 125-5V du code de l’environnement : le locataire ou l’acquéreur peut demander une baisse du prix ou bien l’annulation du contrat.

En cas d’absence lors de la visite, la loi ne prévoit, pour l’instant, aucune sanction. L’opération ne devrait donc pas être remise en cause, tant que l’état des risques est bien présent lors de la signature du compromis de vente.

Néanmoins, la Direction générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des fraudes (DGCCRF) peut réaliser le contrôle de la bonne remise de l’état des risques lors des visites, comme elle peut le faire pour toutes les autres obligations professionnelles de l’agence (mandat, barème, tracfin…). Si des manquements sont répétés, des amendes et des mesures disciplinaires pourront être prononcées.