Le notaire est-il responsable quand un bien immobilier a été sous-évalué ?

La question est parfois posée quelques années après un divorce et une liquidation d’une communauté ? Quels reproches peut-on faire à un notaire si un bien a finalement été sous-évalué ? En réalité, un client ne peut reprocher au notaire une sous-évaluation de biens dans un partage que s’il apporte la preuve que ce notaire disposait d’éléments qui lui permettaient de déceler, ou même de suspecter, un « sous-évaluation manifeste ». Ce cas de figure a été rappelé, le 6 octobre 2021 dans un arrêt de la Cour de cassation. Ainsi, la Cour de cassation exclut que le notaire puisse recevoir des reproches si la mauvaise évaluation a seulement été « notable ».

Prenons l'exemple d'un notaire intervient et dresse un acte qui partage les biens d’ex-époux dans le cadre d’un divorce. L’ancien mari se voit attribuer trois biens immobiliers. Plusieurs années après le divorce et la liquidation de leur communauté de biens, l’ex-mari revend les trois immeubles qui lui avaient été attribués. Il les retire à un prix bien supérieur à l’évaluation du notaire. Comme ces logements ont été vendus à un prix supérieur au prix supérieur indiqué dans l’acte, l’ex-mari est condamné à payer à son ex-épouse une somme d’argent en dédommagement de préjudice subi qui résulte de la sous-évaluation. En raison des indices d’évolution des prix, il apparaissait que deux biens avaient été sous-évalué de 30% et un autre de 20%. L’ex-femme s’est alors estimée spoliée par la faute du notaire auteur de cet acte et lui a réclamé des indemnités. Le notaire avait, en sa possession, suffisamment d’éléments pour suspecter une sous-évaluation.

L'arrêt de la Cour de cassation du 6 octobre 2021 précise que le notaire n’est tenu d’alerter et mettre en garde ses clients que s’il dispose d’informations qui lui permettent de « déceler ou de suspecter une sous-évaluation manifeste ». Mécontent, l’époux doit donc fournir une preuve de la négligence du notaire et non de sa simple ignorance ou désinvolture. De leur côté, les magistrats ne précisent pas quels sont les éléments qui permettrait au notaire de déceler ou de suspecter le défaut d’évaluation.

La Cour de cassation précise simplement que le notaire n’est tenu d’alerter les parties qu’en cas de sous-évaluation manifeste. Cette preuve n’est pas rapportée. Le notaire n’est pas fautif.

En résumé, il est évident que le notaire peut se tromper dans l’évaluation d’un bien immobilier. Il n’est tenu d’informer les parties qu’en cas de sous-évaluation manifeste. En cas de litige ensuite, c’est à l’époux mécontent qu’il incombe d’apporter la preuve de la négligence du notaire et non de sa simple désinvolture ou ignorance.