Meublés de tourisme : comprendre les règles juridiques et fiscales qui encadrent ce marché en pleine mutation

Meublés de tourisme : un cadre juridique renforcé pour encadrer un marché en pleine expansion

Le meublé de tourisme désigne un logement meublé proposé à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui bénéficie d'un usage exclusif du bien. Sa durée de location est limitée à 90 jours consécutifs pour un même locataire au cours d'une année civile. Villas, appartements ou studios meublés peuvent ainsi être proposés à la nuitée, à la semaine ou au mois, notamment via des plateformes numériques telles qu'Airbnb, Booking ou Abritel, à condition de disposer des équipements nécessaires à l'usage courant du logement (mobilier, literie, réfrigérateur, etc.).

Afin de mieux réguler ce secteur en forte croissance, la loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, dite « loi Le Meur », instaure de nouvelles obligations pour les propriétaires. À compter du 20 mai 2026, toute mise en location d'un meublé de tourisme devra faire l'objet d'une déclaration préalable soumise à enregistrement via un téléservice national unique, tel que le portail Declaloc ou son successeur désigné par décret. Le déclarant devra fournir plusieurs justificatifs relatifs à son identité, aux caractéristiques du bien et, lorsque cela est nécessaire, aux autorisations administratives applicables. Un numéro d'enregistrement national sera ensuite délivré automatiquement si le dossier est complet et devra obligatoirement apparaître sur l'ensemble des annonces publiées.

Cette réforme marque un changement majeur dans le contrôle des locations touristiques : l'enregistrement intervient désormais en amont, tandis que la vérification de la conformité est réalisée a posteriori par les communes. Le dispositif concerne aussi bien les résidences secondaires louées en saisonnier que les résidences principales proposées ponctuellement dans les limites prévues par la réglementation, ainsi que les biens détenus par des sociétés ou des SCI dès lors qu'ils relèvent du régime des meublés de tourisme. Les plateformes de location auront désormais l'obligation de contrôler la validité des numéros d'enregistrement et de retirer les annonces non conformes. De leur côté, les maires pourront suspendre un numéro en cas d'anomalie, notamment lorsqu'un logement présente un risque d'insalubrité, et demander le retrait de l'annonce auprès des plateformes concernées. À ces exigences réglementaires s'ajoutent des règles fiscales spécifiques, dont la maîtrise est essentielle pour évaluer la performance économique d'un investissement en meublé de tourisme.

Une fiscalité évolutive qui impose de nouveaux repères aux professionnels de l'immobilier

Les revenus issus de la location meublée de courte durée sont soumis à l'impôt et doivent être déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime fiscal applicable dépend notamment du classement du meublé de tourisme, une démarche volontaire réalisée auprès d'un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (COFRAC), selon une grille de 133 critères définie par Atout France. À l'issue de l'évaluation, le logement peut obtenir un classement de 1 à 5 étoiles, valable cinq ans, qui constitue une reconnaissance officielle prise en compte par l'administration fiscale et qui conditionne certains avantages fiscaux.

Le classement du meublé de tourisme joue un rôle déterminant dans l'application du régime micro-BIC. Les logements classés bénéficient d'un abattement forfaitaire de 50 %, avec un plafond de recettes fixé à 77 700 euros, tandis que les meublés non classés relèvent d'un abattement réduit à 30 %, avec un seuil limité à 15 000 euros. D'autres dispositifs fiscaux doivent également être pris en compte, notamment la cotisation foncière des entreprises (CFE), dont l'exonération peut être possible pour certains loueurs mettant en location leur habitation personnelle, sauf décision contraire de la collectivité locale. La taxe de séjour, quant à elle, reste à la charge du voyageur et son montant est fixé par la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI). Sa collecte peut être assurée directement par le propriétaire ou confiée à la plateforme numérique lorsque celle-ci intervient dans la location.

Enfin, la location de meublés de tourisme bénéficie en principe d'une exonération de TVA, sauf lorsqu'elle s'apparente à une prestation hôtelière. Dans ce cas, l'activité devient taxable au taux de 10 % si le loueur propose au moins trois des quatre services caractérisant une offre para-hôtelière : petit-déjeuner, fourniture du linge de maison, nettoyage régulier des locaux ou accueil permettant une remise des clés en personne ou via un dispositif équivalent. Par ailleurs, le régime social varie selon le niveau de recettes générées : en dessous de 23 000 euros annuels, les revenus sont soumis aux prélèvements sociaux dans le cadre de la déclaration de revenus ; au-delà, une affiliation auprès de l'Urssaf devient nécessaire avec le paiement de cotisations sociales. Ces évolutions fiscales renforcent la nécessité, pour les professionnels de l'immobilier, de maîtriser les différents régimes applicables afin d'accompagner efficacement leurs clients investisseurs et propriétaires.

Entre renforcement des obligations déclaratives, évolution des régimes fiscaux et contrôle accru des pratiques, le marché des meublés de tourisme entre dans une nouvelle phase de structuration. Pour les professionnels de l'immobilier, la maîtrise de ce cadre juridique et fiscal devient un enjeu stratégique afin de sécuriser les projets de leurs clients, d'anticiper les évolutions réglementaires et d'accompagner durablement les acteurs de ce secteur en pleine transformation.