Pas de droit de vote pour un usufruitier en copropriété

Dans le cadre d’une copropriété, ce sont les nus-propriétaires qui votent et il n’est pas important que l’usufruit de leurs lots appartiennent tous à une même personne. C’est la dernière réponse rendue, le 25 mai 2023, par la troisième chambre civile de la Cour de cassation à un copropriétaire qui venait de soulever l’abus de majorité d’une société civile immobilière (SCI), usufruitière de nombreux lots.

Ce n’est pas possible de considérer qu’une SCI serait un copropriétaire majoritaire, stipule la Cour de cassation, au prétexte que tous ses membres seraient issus de la même famille, liés par le même intérêt, et qu’ils lui auraient laissé l’usufruit de leurs biens car les usufruitiers, gérants, utilisateurs des appartements ou bénéficiaires, ne prennent pas part au vote.

Comme les nus-propriétaires sont des personnes différentes, il ne peut pas être considéré qu’ils seraient liés par un intérêt commun. Ainsi, la question de l’importance cumulée de leurs lots ne se pose donc pas.

Moins de voix

A la base, un copropriétaire minoritaire n’était pas d’accord et contestait une décision rendue par l’assemblée générale car elle profitait aux locataires d’une SCI familiale qui s’occupait de gérer la majorité des lots. En réalité, estimait ce copropriétaire minoritaire, la famille qui applique une gestion commune au travers de la SCI est un copropriétaire majoritaire dont les droits de vote doivent être réduites. En effet, la loi prévoit que si un copropriétaire détient la majorité absolue, son nombre de voix doit alors être réduit à la somme des voix des autres de tel sorte qu’il ne puisse pas imposer ses volontés à tous.

Même si la SCI est familiale, usufruitière des lots et gérante des locataires qui devaient profiter et bénéficier de la décision votée, les propriétaires des lots qu’elle gère sont des personnes différentes, ont répondu les juges de la Cour de cassation, car le père, qui est gérant de la SCI, a démembré la propriété et réparti la nue-propriété des lots entre ses enfants. Ce sont eux seuls qui ont le droit de vote et aucun d’eux n’est majoritaire.